新築1棟RC投資の厳しい現実

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先日、とある新築一棟RCをすすめる業者と打ち合わせをしました。

融資の話、物件の収支計画の話、今後の拡大ペースの話等々、時間としては１時間程度でしたらが、大分充実したお話をすることが出来ました。

特に融資の部分では、今ネックとなっていることを解決する手法を見出していただき、将来に対する希望が広がりました。本当に感謝です。

しかし、肝心の物件収支計画は散々たるものでした。

今、都内で新築一棟RC投資をした場合、表面利回りは4%～5%です。

中古であれば、6%前後が相場という認識をしていますが、新築だと1%程度中古と比べて下がるというイメージで僕はいます。

今回紹介されたのは、その相場利回りと同じ、4%後半の物件でした。

金額は2億円台。そんなに僕に融資が出るのか？と疑問に思って思わず聞いてしまったのですが、その程度なら融資を出せるということでした。

しかし、金額が大きいことから、ある程度の頭金が求められます。

その頭金の金額があり得ない金額で計画を組まれていた時点でおかしいなと勘ぐってしまいました。

結論としては、新築時の家賃ベースで、月々40万円程度のキャッシュが残るという計画でした。しかし、そこから、管理費やエレベーター保守、修繕積立、リフォーム費用等々が差し引かれるので、実際は35万円程度になるんだろうなと。

また、固都税が70万円程度だったので、1か月あたり、6万円程度。

これ税金を含めると、月々30万円いくかいかないかくらいのネットキャッシュインになる想定でした。

3億円の物件を購入して、年間360万円の収益と言うことは、純利回りにして1%ということになります。1%って、現預金では今の状況では厳しいものの、なんかもっとリスクが少ない方法で回せるんじゃないかと単純に思ってしまいました。

確かに、立地は申し分ないエリアでした。保有リスクは低い物件なのは間違いありません。

しかし、それにしても、利幅が少なすぎて、ちょっと厳しいなと。その場では言えませんでしたが。。。

この新築一棟RC投資という分野は、基本的にはキャッシュリッチのお金持ちがやることなんでしょう。僕のように、サラリーマンとしてはちょっとは頑張ってはいるけど、まだお金持ちとは言えないレベルだと、逆に自分の首を自分で締めるということになりかねません。

もしやりたいのであれば、自分で土地を仕入れて、建築会社、融資を自分でアレンジする手法。しかし、それをやるには、融資の部分でどうしても大きな壁があります。

総合的に考えて、次の投資を再考していきたいと思います。