積算評価算出方法

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いきなりですが、不動産の評価方法には以下3種類あるのをご存知でしょうか?

・積算評価法
・収益還元法
・取引事例比較法

我々投資家からすると、評価方法がどうであれ、最終的な売却価値が売却後の手残りに影響するので、近隣同等物件の売買事例を見て価値を判断することが多いので、取引事例比較法に近い数値を参考にすることが多いと思います。

一方、不動産融資をする金融機関としては、その物件の担保価値を可能な限り保守的に計算するという意図もあり、その際に収益還元法や積算評価法を使って不動産の評価をします。

融資打診した物件や所有物件について、金融機関からの評価額を知ることはその後の融資戦略や資産入れ替えにも影響するので重要です。

ということで、今回は金融機関が評価方法として採用することが多い「積算評価」について、お伝えしていきたいと思います。

不動産融資における積算評価の位置づけ

積算評価は担保価値を測る際に使用されることが多いです。

金融機関は貸付を行った借入人が返済不能となった場合に貸付金相当の保全をする必要があります。不動産融資の場合は、購入物件を担保として差し入れることがほとんどですが、積算評価が高い物件であればあるほど、担保価値が高いと評価され、頭金を入れずフルローンで購入することが可能になります。

従い、自己資金を使わずに、不動産投資の規模を拡大していきたいと投資家は積算評価が高い物件を好みます。

しかし、積算評価が高いということは固定資産税評価額が高いことも意味するため、固定資産税・都市計画税が高くなることに加えて、積算評価が高い物件は賃貸需要が低い、立地があまり宜しくないエリアであることが多くデメリットもあります。

土地・建物の積算評価算出方法

積算評価の計算方法は多くありますが、今回は皆さんの1年1回送付される固定資産税・都市計画税通知書より計算する方法をお伝えしていきたいと思います。

固定資産税・都市計画税通知書から積算評価を算出する際には以下2点意識してみてください。

固定資産税の通知にある宅地評価額は1/6に減額されている

固定資産税・都市計画税の通知書には、土地である宅地と建物それぞれに分かれて固定資産税評価額が記載されています。この価格が時価の基準と言われる公示価格を算出する際のベースとなる金額になってくるわけですが、1点ご注意いただきたい点があります。

それは、宅地の固定資産税評価額は本来の金額の1/6に減額されているという点です。
これは自宅を購入する人を促進するために長く続いている特別法です。宅地というのは住居目的の建物が上物としてある土地です。

それ以外のビルだとか、駐車場というのは住居目的ではないため、本来の土地価格に対してフルに固定資産税が課されます。

つまり、固定資産税評価額が100万円となっていた場合は、本来の価格は600万円ということになります。この点を間違えると最終価格が大分異なってくるのでご注意ください。

固定資産税評価額は公示価格の70%

宅地の価格に6倍した金額に建物の固定資産税評価額を加算したものが土地・建物合計の固定資産税評価額となります。

そして最後に忘れてはいけないのが、固定資産税評価額は時価の基準と言われる公示価格の70%程度と定められている点です。

積算評価を計算するときは、固定資産税評価額を0.7で割り返してあげると公示価格が算出され、この公示価格を積算評価とする金融機関は多いと聞きます。

ただ、最近は物件価格が高騰しており、上記方法で求めた金額と実際の売買価格の間に大きな乖離があることから多少の調整は行われると聞きまし、上記計算に掛け目が入ったりもするので、金融機関や融資を受ける方の属性によって公示価格計算後の調整は異なるようです。

細かい調整について、金融機関の担当者は全て教えてくれないことが多いですが、ヒントだけでも聞き出せるような関係性の担当者とつながっていると心強いですよね。

区分は取引事例比較法で評価してくれる金融機関もあり

積算評価を計算してみると、区分マンションは著しく積算評価が低くなってしまうことが分かります。土地の面積が狭いためです。

区分マンションは積算評価と売買価格が大きく乖離することは金融機関担当者も理解はしているものの、積算評価が低いことは事実であり、区分を所有し続けた状態で不動産融資の打診をすると、所有物件は債務超過だとみなされ、必要以上に頭金を求められることもあります。

そういった意味で、不動産投資の規模を拡大していきたいのであれば区分はあまり所有せず、1棟モノを購入していった方が良いと言われています。

ただし、金融機関によっては、区分の担保評価を実際に売買価格に近い取引事例比較法で算出してくれるケースもあるので、そのあたりは金融機関の担当者に確認してみてください。

また、残債がない区分マンションは共同担保として差し入れることも可能なので、残債がない区分であれば不動産融資の審査を有利にするために所有し続けるという選択もありです。

積算評価は不動産融資で肝となる概念です。
この概念を知らずに、無計画に積算評価が低い物件を購入し続けるといつか購入することができなくなります。

積算評価が高い物件のデメリットもお伝えしていますが、デメリットとのバランスも考え、計画的に自分が理想とする規模まで拡大していく参考になれば幸いです。

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