レンタブル比とは?

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いきなりですが、皆さんレンタブル比という言葉をご存知でしょうか?
区分マンション投資や戸建て投資を中心に進めている方はあまり馴染みのない言葉かもしれませんが、1棟投資をしている方は聞いたことがある用語だと思います。

ちなみに、レンタブル比というのは、建物の全体面積の内、賃貸可能な面積の比率のことを言います。

例えば、3階建てのマンションがあったとして、階段の面積、共用部の面積、部屋の面積を合算した、建物の総床面積が200㎡だったとします。そして、全ての部屋の賃貸可能面積の合計が160㎡だとしたら、レンタブル比は80%です。

このレンタブル比、1棟投資では大事な指標でもあります。
特に土地から仕入れて1棟新築企画をするという最近流行りの投資では重要です。

今回のこのレンタブル比について、深堀りをして考えていきたいと思います。
今までこの目線で不動産を見ていなかった方にとっては新たな発見になる可能性大の概念です。

土地から仕入れて1棟新築する場合に必要な概念

レンタブル比の概念が特に重要なのは、上記の通り、土地から仕入れて新築企画をする投資を行う場合です。

収益のことだけ考えれば、賃貸可能面積を広くした方が収入が上がります。

では、レンタブル比を増やすためにはどうしたらよいか?
それは、共用部の面積を狭くすることが一番やりやすい方法です。
例えば、共用部を狭くしたり、廊下の幅を狭くしたり等々になります。

ただ、共用部を狭くすぎると物件の外観がみすぼらしくなり、入居者の客付け力がない物件になってしまう可能性があるので、そのあたりのバランスは設計士さんの能力や投資家さんの感覚になってきます。

自分の感覚を磨くためには既存の1棟マンションや1棟アパートの現地見学をする前にレンタブル比を確認しておき、レンタブル比70%マンションの外観、レンタブル比80%マンションの外観イメージを持つことが効果的です。

ちなみに、分譲マンションは賃貸用マンションに比べてレンタブル比が低い傾向にあります。というのも、分譲マンションは収益性ではなく、住民が居住する上での利便性を重視した造りとなっており、共用部が賃貸用マンションと比べて広くなる傾向があるためです。

では、レンタブル比が高い物件、レンタブル比が低い物件どちらが良いのか?
それについて、次章以降でレンタブル比が高いメリット及びデメリットについてお伝えしていきたいと思います。

レンタブル比が高いメリット

レンタブル比を上げると、1棟としての投資効率を上げることができ、表面利回りを上げることができます。つまり、収益性がアップします。

また、もっと突っ込んだ話をすると、レンタブル比が高いマンションでも、1部屋あたりの賃貸可能性面積を狭くするか?広くするのか?でも収益性が変わってきます。

一般的に、1部屋あたりの面積を狭くした方が坪当たりの家賃がアップします。
この原理を利用して、全ての部屋を15㎡以下の狭小部屋として企画し、マンション全体の収益性を上げるという投資戦略もあります。

また、マンションの総延べ床面積を広くする方法として、地下階を作る等の方法で容積率に算入されない面積を増やすという方法があります。

延べ床面積が広くあれば、同じレンタブル比でも賃貸可能面積は広くなるので、結果的に賃貸収入は上がります。

レンタブル比が低いメリット

投資は収益目的で行うものなので、レンタブル比は高ければ高いほうが良いのか?と言われると、そうとは言い切れない部分があります。

レンタブル比を高くすることは、エントランスや共用廊下等の共用部面積を狭くすることにつながります。

入居者目線で考えると、共用廊下を広く、エントランスが豪勢な方が住みたい物件として認知される可能性は上がります。しかし、共用部を豪勢にしすぎると投資効率が悪くなり、バランスが重要になります。

このバランスを考える上で重要になるのはターゲットしている入居者層です。

例えば、仕事場からの利便性を最優先し、部屋は寝るだけの場所という単身者向けのマンションを企画しているのであれば、共用部面積は可能な限り削り、レンタブル比を高くすることによって投資効率を上げるという選択もありかと思います。

一方、DINKSや家族向けといった広めの部屋を企画し、その部屋で生活をする入居者層向けのマンションを企画しているのであれば、共用部の印象はより重要になるため、物件の稼働率を安定させるために、レンタブル比を低くすることも検討しなければいけないでしょう。

また、同じレンタブル比であっても、周辺環境や競合物件の状況によって、印象が異なると思いますし、その後の賃貸経営の難易度も異なるものになっていくと思います。そのあたりの感覚は経験が必要なことに加えて、意見を聞ける信頼できる人脈があるかどうかという部分が大きいと思います。

まとめ

レンタブル比という用語を掘り下げてみても、不動産投資の奥深さを感じていただけたかと思います。

一般的に、投資マンションを投資家に売却する業者は、利回りを上げることを重視する傾向があるので、レンタブル比を可能な限り上げて売り出そうとしますが、はたしてその利回りで物件が稼働していくのか?競合力が劣り、空室で悩むことにならないか?といった疑問を持った時にレンタブル比は1つの指標になるかと思います。

購入検討している物件の現地確認をして、周辺の競合物件も確認して、賃貸仲介業者にも意見をヒアリングしてという感覚的な部分に頼る部分もあるんですが、レンタブル比は数値化できるので参考にはできます。

また、将来的に土地から仕入れて1棟新築を考えている方にとっては必須の概念となるので、是非この機会にレンタブル比について考え、物件の分析をする指標の1つとして追加することを検討いただければと思います。

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