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昨日は自分で土地から仕入れて建築計画を立てて行う新築RC投資の難易度について申し上げましたが、せっかくの機会なので引き続き新築RCに関する内容を更新したいと思います。

本日は大体どの程度の利回りか?ということに関してです。

新築RCは、木造と比べて材料費や工期が長くなることから建築費が高くなります。しかも、昨今の大震災の復興特需、人材が不足していることに伴う現場人件費の増加で建築コストは上がっているということは建築設計会社で勤務している友人から聞いています。

その中で、業者の利益も含めた金額での売り出し価格になると利回りが大分下がります。
しかも、最初の10年程度は安定運営できる可能性が高いですが、その後の修繕費用が木造と比べると高くつき、最終的にはあまり手残りがないと言われています。だからこそ、あまり市場に出回りませんし、不動産会社としてもお勧めしにくいということになっています。

そこで、あらゆるサイトで売りに出されている今建築中のRCの表面利回りを調べたところ、大体5%前後という感じです。ちなみに、全て東京23区内です。部屋の間取りとしては、1Rと1DKか中心となっていました。

価格帯的には、もちろん規模にもよるのですが、大体1億円台後半~2億円台というものが大半を占めていました。中には5億を超えるものも結構あり、半端ないな・・・とみていました。

不動産投資家が購入できるのは2億円台までという方が大半を占めるため、3億円台になると購入できる人が激減します。従い、所有後に売却するということを考えると、例え、3億円以上の融資が出る状況であっても、2億円~2億5,000万円レベルのもので抑えておくのが得策だと僕自身は考えています。

しかし、表面利回りで5%というと、効率とは言いにくいところです。
新築RCということで、金利を低く、融資期間は長くという交渉はしやすいと思いますが、それを考えても厳しい表面利回りです。

これが、自分で土地を仕入れて、自分で手配した設計建築会社と一緒に建築計画をたてて融資を受けるという方法だと表面利回りで8%までいく案件にすることも可能だという情報が入ってきています。(この建築費の高騰で本当にそれが可能かどうかはこれから検証しなければならないのですが・・・)

いずれにしろ、新築RC投資に挑戦するのであれば自分で手配するという手間がかかるやり方以外では厳しいのかなと。業者に任せてやるのであれば、新築アパートで行くしかないと感じています。

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