証券アナリストの資格勉強進捗と不動産投資

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4/25の証券アナリスト１次試験まで残り1か月半を切りましたが、相変わらず毎日過去問を解いています。既に「証券分析」、「経済」そして「財務分析」のそれぞれの問題集は一回り解き終え、現在二回り目をやっているところです。

資格勉強をするのは３年ぶりぐらいですが、やはり２回り目になると理解度が深まりますね。本当は３回り解いておきたいところですが、時間的にそれは出来なさそうです。

証券アナリストの勉強をしていると、証券分析を行うにあたりベースとなるのは金利だということが良く分かります。その金利は景気状況によって左右されるという意味でもっと深堀すると様々な重要要素が挙がるのだと思いますが、一義的には金利が様々な証券の価格形成に影響を与えていると思います。

むろん、不動産価格についても金利動向の影響は大きいです。

金利が高ければ、キャッシュフローの割引現在価値は下がりますので、当然ながら不動産価格は下がります。

僕が１棟マンション購入した約３年前まではまだ不動産融資が活発で、かつ、金利も低い状況だったので不動産価格が高い状況でしたが、今は金利は低いものの、不動産融資は厳しくなっているため、不動産価格はやや下がってきているのかなという印象を持っています。

なので、不動産価格だけのことを考えると、金利の上昇下落が影響することは当然ながらも、それだけでなく金融機関の不動産融資に対する姿勢も影響はしてくるのだと思います。６年前ぐらい～３年前ぐらいであれば融資ジャブジャブだったので、参入プレーヤーが増え、価格は当然上がります。

３年前は米国の利上げが段階的に進められていくということで、将来的に日本の金利も上がる想定をしていた方が多く、今後不動産価格は下がっていくと評する方もいましたが、その後コロナでパンデミックが発生し、世界的に低金利状況となり、直近で金利が上がると予想する人は大分少なりました。

ただ、最近になって米国の経済状況が上振れしつつあり、長期金利が最近上がりつつあります。FRBは以前2023年までは今の低金利を維持するようなことを言っていましたが、果てしてどうなるのか？それによって、日本の不動産価格への影響もあるので、個人的には注視しています。

いずれにしろ、変動金利のボリュームが大きいと金利変動リスクが大きくなるので、その点も考えながら、資産規模を増やしていった方が今後はよさそうですよね。そう考えると、今後フルローンで物件を購入するのはもはや個人的には考えられないなーと思います。たとえ、フルローンで融資を受けられたとしても。