収益不動産価格の割安割高を判断するために重要な視点

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一昨日昨日と投資方針を決めるにあたり考えるべき、リスクと年齢についてお伝えしました。
これから僕はアラフォーとなり、40代となっていくので、20代の頃のように大きなリスクをとって、最悪自分で全て対応するというスタイルは改めないといけない、と考えています。

ただ、どんなに立派な投資方針を立てても、物件を目利きする力がなければ、絵にかいた餅になってしまう可能性が高くなります。

そこで、今回は割安物件の目利きの方法についてお伝えしたいと思います。

収益物件は利回りで売買がされるので、割安とは購入エリアの競合物件に照らし合わせてみて、比較的高利回りで物件を購入できることと定義付けます。

例えば、購入しようとするエリアでは通常利回り5%前後であるところ、利回り7%で購入できたら割安で購入できたことになります。

但し、サラリーマン大家の数も増え、競合する投資家が増加している昨今では、利回りが高く物件の条件が良いものはすぐに売れてしまいますし、業者間で契約不適合責任免責、ローン特約なしで売買されてしまうので、我々通常のサラリーマン大家に落ちてくる情報の中で割安な物件を見つけることは至難の業です。

とうことで、おススメの方法は、自分で再生できるか？設定されている家賃が低すぎないか？という点です。

利回りは年間想定家賃収入をもとに計算されるのですが、その家賃収入を自分がオーナーになることによってアップすることができるか？又は駐車場収入や基地局収入等、家賃収入以外の収入源を創り出せるか？という視点が1つ。

もう1つは、通常そのエリアであれば坪賃料10,000円はとれるのに、なぜか利回りの家賃収入より算出できた坪賃料は7,000円で割安に見えるといったような、坪賃料が割安に設定されているケースです。

後者については、坪賃料が安く設定されている背景(設備が壊れてる、実は間取りが違う等々)も確認した上で、割安か妥当かを確認した方が良いかとは思います。

不動産投資とは貸せる延床面積を保有する権利を購入することと同義になるので、割安でその権利を購入できること＝割安な収益不動産を購入することにつながります。

利回り操作は簡単にできますが、建物の延床面積は操作することができないので、延床面積と家賃の比較をして、割安物件を見つけ出しましょう。毎日の物件検索が良い練習になると思うので是非トライしてみて下さい。