不動産投資でセミリタイア実現するための戦略

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不動産投資を始める時は誰もが夢見るセミリタイアですが、セミリタイアして何するの？とか、セミリタイアすると子供が友達に親の職業を言う時に困ってしまう等々、セミリタイアに関するネガティブな意見もちらほら聞きます。

僕個人としては、人生１回しかないですし、明確な目的をもってのセミリタイアであれば目指すべきだと思います。

ただ、南の島でだらだら過ごしたいとか、楽したいという目的でセミリタイアを目指して、仮にそれが実現できたとしても、実現できた人が結局はまた仕事を始めたり、事業を始めたりしているのを実際に見ているので、目的がないセミリタイアはおススメはしていません。

ということで、今日は不動産投資でセミリタイアを実現するための戦略設計についてお伝えしていきたいと思います。

自分の融資可能金額を知る

まず自分の融資可能金額を知ること、これが先決です。
ほとんどのサラリーマン大家が融資を受けて不動産投資を始めるので、自分が融資を受けることができる最大融資金額。

また、その最大融資金額を引き出すための融資を受ける金融機関の順番を最初に考えることが大事です。

融資可能金額が分かる＝自分が購入できる物件金額総額が予想できるということにつながっていくので、その物件総額に想定実質利回りをかければ、想定通りにいけば大体どの程度のキャッシュフローを得ることができるか？という計算はできます。

もちろん、不動産投資では想定外のことも起こり得るので、この理論理が必ず達成できるということではなく、あくまで想定値であるということは意識するようにしましょう。

この理論値ですら、自分が求めているキャッシュフローに届かない場合は、自分の年収を上げる又は別の方法で金融資産を増やすことが必要ですし、求めているキャッシュフローに届くのであれば、実現までの道筋をたてるという次のステップに進むことができます。

中心とする物件タイプの方針を立てる

不動産投資といっても色んな物件タイプがあります。

区分、１棟、新築、中古、住戸、店舗、ワンルーム、ファミリー向け等々、様々な要素があり、それぞれの組み合わせると多くのタイプがあります。

それぞれにメリット・デメリットがありますが、自分が中心に購入していく物件タイプは絞ったほうがノウハウがたまりやすいと個人的には思います。

例えば、僕は中古区分、1棟マンションを所有して長く経過しているので、この2つの物件タイプであればある程度購入後の運用もイメージができますが、新築及び店舗は運用したことがないので、あまりイメージできません。

時間とお金が無限にあれば全ての物件タイプを購入して、運用の経験を積みたいところですが、自分が動きやすい期間、お金が有限であることを考えると、そう簡単にポンポン不動産を購入することなどできないので、その中でノウハウをためていくということを考えても、自分に合う物件タイプで資産を積み増していったほうが、保有後の精神的なストレス等を考えても有利だと考えます。

実際に運用していく中で変わっていく部分もありますが、中心とする物件タイプは考えておくようにしましょう。

セミリタイアと相性が良い物件タイプ

ここからは僕個人的な意見が多く入りますが、セミリタイア後に入退去が激しい物件、空室期間が長い物件を抱えるのは、かなりのストレスになると思います。

そういった意味でも、セミリタイアをするのであれば、広い部屋中心で物件保有をしていたほうがゆったりした時間が過ごせると過去の運用経験から思います。

ワンルームを保有していると、家族で住めるような部屋もしくはDINKSが住むような部屋と比べると、やはり出入りが激しいです。仮に、すぐに埋まる部屋であっても、解約通知が届いた時にはストレスにはなります。

一方、広い部屋はワンルームと比べて供給数が少ないという競合性の高さもありますし、入居期間が狭いワンルームと比べると長いというのが統計上でも実績として出ていますし、ワンルームとファミリー向けの両方を保有している僕の体感からしても、広い部屋は長く住んでくれるケースが多いです。

但し、狭いワンルームの方が広いファミリー向けの部屋に比べて、㎡あたりの賃料単価が高く、収益性が高いので、その点はワンルームに劣ります。同じ稼働率で運用できた場合はワンルームの方が手残りが大きくなることが多いです。

また、ファミリー向けの部屋の原状回復費用は大きくなりやすいというデメリットもありますが、日々退去の恐怖におびえる毎日を過ごすより、どっしり構えてゆったり運用できるファミリー向け中心の運用がセミリタイアには向いていると思います。

セミリタイアに向いている物件タイプについては、個人的な意見や体感の違いもあると思いますので、参考までにしていただけると幸いです。