不動産投資で物件サイトに優良情報が出回りにくい仕組み

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不動産投資をやっていると、優良物件は物件サイトには出回らないという噂を聞いたことがある方は多いと覆いますが、なぜ物件サイトに優良物件情報が出回りにくいのか？ということについて背景を知っている不動産投資家は意外と少ないという印象を持っています。

この背景を知ることによって、不動産投資で成功するために不可欠な優良物件の情報をゲットしやすくなるヒントを得ることが可能です。今回は、物件サイトで優良物件情報が出回りにくい仕組みについて考えていきたいと思います。

不動産売買仲介業者は不動産投資家との面倒な取引を避けたい

不動産売買仲介業者は売るだけ売ってその後の責任は取らずに逃げてしまうという印象をお持ちの方は多いかもしれません。実際、僕も過去に修繕積立金が増額することについて重要事項説明時に説明がなく、購入後にそれが発覚し、仲介業者に追及したけど、逃げられたという経験があります。

こういった無責任な業者は確かに存在します。

一方で、不動産投資家が知るべき情報は全て与え、その上で不動産投資家に判断してもらうというまっとうに仲介業を営んでいる業者も存在します。

不動産売買仲介業者という一括りで見てしまうと、若干実態と異なる部分もあるわけですが、彼らに共通して言えることが、面倒な取引は出来る限り避けたいということです。

というのも、どんなに悪意の業者であっても、重要事項説明書や売買契約書には業者の会社情報を記載し、押印をしなければなりません。つまり、彼らは説明したこと、書類に記載したことについては法的に責任を持たなければなりません。

そういった意味で不動産投資家を相手にする売買よりも、お互いプロ同士である宅建業者間取引の方が仲介業者からすると面倒が少なくなります。

例えば、契約不適合責任ですが、これは宅建業者と宅建免許を取得していない不動産投資家が取引をするときは、絶対に文言に含めなければなりません。つまり契約不適合責任を免責にすることは出来ません。

しかし、宅建業者間であれば、契約不適合免責にすることが可能なのです。

宅建業者としては、契約不適合に該当する箇所はないと判断し売却したとしても、見えない箇所に欠陥がある可能性もあります。ということで、契約不適合責任が発生しやすい不動産投資家と取引をするよりも、宅建業者間の取引の方が好まれるのです。

また、ローン特約もその一例です。

不動産融資を受けて不動産投資をする方は通常ローン特約を入れます。

ローン特約というのは仮に融資審査で通らなかった場合、契約を破棄することができるという特約です。

仲介業者は契約に至るまでの間にそれ相応の時間をかけているので、契約が台無しになる可能性のあるローン特約をつけられるのを嫌がります。

一方、宅建業者間の取引は現金買いが多いのが実情です。

現金買いが多いであれば、ローン特約で契約が白紙になる可能性はなく、より高い確率で引渡し完了までいけるということを意味し、ローン特約をつける傾向のある不動産投資家よりも、現金買いをする宅建業者へ物件紹介するというのが現状です。

これを応用して、不動産投資家であっても、あえてローン特約をつけないで契約することによって、良い物件を優先的に紹介してもらうということも可能です。しかし、本当に融資が通らなかった場合ダメージが多いので、注意が必要です。

物件サイトに掲載することにより仲介手数料を減らしたくない

仲介業者の主な収益源は仲介手数料です。

従って、仲介手数料の最大化が彼らの最終目標です。

不動産業界の法律(宅建業法)では、同一取引で買主、売主両方の仲介に入ることは可能であり、これによって買主及び売主から仲介手数料を得られることを業界用語で両手と呼ばれています。

両手というのは売主、買主どちらからも仲介手数料がもらえるという意味で両手と言われています。

そこで話を戻しますが、仲介業者が優良物件情報を仕入れられた場合、両手で仲介手数料を享受したいのは容易に想像がつくと思います。

従って、売主から情報を出て、それを直接買主につなげたいと思うのが常です。

だからこそ、買主に直接アプローチをするのです。

もし、物件サイトに物件情報を載せてしまうと、買主から直接連絡が入った場合は両手で仲介手数料をもらえる可能性はありますが、物件サイトに載った情報を他の宅建業者が買主に仲介した場合は、買主側の仲介手数料をもらうことが出来ず、売主からの仲介手数料のみの仲介手数料(片手)しか享受できなくなってしまいます。

従って、売主から優良物件の情報が届いた場合は、出来る限り水面下で進めたいと思う仲介業者がほとんどなのです。

自分たちが持っている人脈の中で買主を見つけることが出来なかった場合に、泣く泣く我々不動産投資家が閲覧可能な物件サイトに物件情報をアップし、それでも厳しい状況であれば、仲介業者間の物件サイトであるレインズに物件情報を載せるという流れになります。

レインズに物件情報を載せるのが最後になってしまうのは、レインズは業者しか情報を確認することが出来ない物件サイトなので、レインズに載せた時点で買主から直接購入連絡が入る可能性がかなり低くなり、ゆえに売買が成約しても売主からの仲介手数料のみとなる可能性が高くなります。

物件サイトに優良物件情報を載せたくない背景についてご理解いただけましたでしょうか？こういった背景を把握した上で、不動産投資家としてどのように仲介業者と接していけば優良物件情報が回ってきやすくなるのか？のヒントになると思いますので、ご参考までにしてください。