不動産賃貸業を行う”箱”の考察

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いきなりですが、不動産賃貸業を行う“箱”について深く考えたことはありますか？
僕はあまり深く考えたことはありませんでしたが、最近経営コンサルティングを受けている中で深く考えるようになってきている分野です。

ここでいう“箱”とは、個人所有の不動産で不動産賃貸業を行うのか？それとも法人所有の不動産で不動産賃貸業を行うのか？という点です。

小規模での不動産賃貸業を考えており、ずっと個人事業主として経営を続けるのであれば問題はございませんが、いつかは法人所有に切り替えようと検討している方はいつかはぶち当たる壁になるかと思います。

例えば、僕の場合現在個人事業主として不動産を保有していますが、いつかは法人に切り替えた方が相続や今後の所得税を考えるとより良いと考えていますが、少なくとも以下の点は考える必要があると思っているところです。

①個人所有を継続すべき？あるいは法人所有に切り替えるべき？
②法人所有に切り替えるのであればどのタイミングで切り替えるべき？
③法人に資金がない状況で、法人の購入資金はどのように工面するのか？
④個人に還流される売却資金の活用方法は？

僕が会社員ではなく、給与収入がないのであれば、個人で所有していたほうが税率も低く、法人の確定申告書作成程の税務面の業務手間はかからないので、個人で所有するということも考えられます。

ただ、僕の場合しばらくは会社員を継続する前提で物事を考えているので、法人税と比べて所得税の方が税率が高くなってしまうので、その点は考えなければなりません。

また、不動産融資を受けるという面でも法人で事業として営んでいるということを残すために、所有している不動産は全て法人に寄せた方が良いという考え方もありません。

ただ、以前著名な不動産投資家の方に聞いたことがあるのですが、節税と融資は両立が難しいと明言していました。

つまり、節税をするということは所得を減らすということになりますが、融資を受ける際の銀行評価では、どれだけ利益剰余金が積みあがっているか？(納税をしてきているのか？)、直近の収益実績は？(直近も納税しているか？)ということを見られるので二律背反の概念だということです。

財務戦略や税務戦略も考えつつ、自分が目指している目標に近づけるスキームの構築をしたいと考えています。こういったスキームは一旦体制が構築されてしまうと後から変更するのが難しいですからね。