売り土地から新築投資を考える際の着眼点

今日も↓↓↓をぽちっとお願いします。皆さんのポチが励みになります！

人気ブログランキング

土地から新築木造アパート投資を念頭に年初から建売の新築アパートに加えて、売り土地の情報を見ています。

売り土地情報については、以前から見ていたこともあり、この1か月で大分感覚が戻ってきましたが、今日のどういった視点で売り土地の情報を見ているのか？についてお伝えしていきたいと思います。

まずは、予算と照らし合わせて購入可能な価格帯の設定です。木造アパートであれば、現在80万円/坪～100万円/坪で新築ができるという情報を業者から得ているので、総額1億円前後の価格帯で考えている僕にとっては、売り土地の価格帯としては3,000万円～5,000万円程度と考えています。

この3,000万円～5,000万円程度という価格帯は一戸建てを建てるための住宅用地も検索にひっかかってくるのでより選別が重要になっています。

価格帯の次にくるのが一種単価です。

一種単価とは、土地価格÷(土地面積(坪)×容積率)で求められる数値で、簡単にいうと、土地価格を竣工後の想定建物面積で割った数値になります。

注意点としては、売り土地情報より建ぺい率、容積率を確認できますが、記載の容積率で建築できないことが明らかなのに、その点備考欄等に記載がないケースです。

法律にて、容積率は前万道路(m)×0.4(住居地域)又は0.6(商業地域)とされていますが、例えば、前面道路が4mで土地が住居地域だった場合、4m×0.4 = 160%が容積率になります。

一方、その土地の容積率は200%とされているので、売り土地情報には200%とだけ載せていて、実際は160%になってしまうことは全く記載していない情報は意外と多くあります。

容積率が変わると一種単価も変わるので、この点はご注意ください。

一種単価がわかると割安か割高かは売り土地情報を継続的に見ていれば感覚的にわかってきます。

割安だと感じた土地が出てきたら、100万円/坪で新築した場合の建築コストを土地価格に加算して、想定される総事業費を算出し、そのエリアの相場家賃で収入を試算し、利回りを試算するというのが検討の第一段階です。

昨今の建築費高騰で建築費坪単価が上がっているということはよく聞くので、建築費については業者に現在の相場観を確認をしておくことも重要です。

あとは融資ですよね。
土地を先に購入して、その後竣工後に再度融資を受けるという流れになるので、利息が先行して発生すること、どのタイミングで自己資金が必要になるのか？についても詰めておく必要があるかと思っているので、近日中に融資を検討している金融機関にヒアリングをかけたいと考えているところです。