2021年不動産投資の振り返り

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年末の親戚周りが一旦落ち着き、ブログを書きながら2021年を振り返っていきたいと思います。今年もコロナに始まり、コロナに終わるという感じでしたが、個人的には色々と整理できた年でもありました。

2018年に手付金持ち逃げ、税務調査や初めての1棟マンション経営の苦難等々、不動産投資を始めてから最悪の年となり、そこから徐々に経営の安定化を図ってきましたが、今年はコツコツ積み上げてきたものが成果として表れた年でもありましたので、イベントごとに振り返っていきたいと思います。

2021年4月に旧耐震区分マンションの売却

2021年が始まった当初は区分4戸を所有していましたが、今年2月ぐらいに約40年ぐらい住み続けていただいた部屋の入居者より解約通知が入りました。

この部屋は購入当初より修繕積立金が2倍に上がる、また、退去したら500万円以上の規模で原状回復費用が発生するといったリスクを抱えていた物件で、退去を恐れていたのですが、それが実現しました。

入居者が80歳近いご高齢の方ということで、解約通知受領後、退去予定日がなかなか決まらず、モヤモヤしていた期間が2か月程度続きましたが、管理会社の担当者に頑張っていただき、4月頃に室内を確認することができました。

室内確認前は、200万円程度のお金をかけて自分たちが住める状態に修繕し、そこに住むことを検討していましたが、住める状態にするには600万円～800万円必要になったこと、売却依頼を出したら、想定以上の価格で買い付けが入ったことで、売却をすることにしました。

約4年前ぐらいに真剣に売却活動をしていた時の価格より約2割価値が上がっていたこと、加えて所有物件の中で一番保有リスクが高い物件を整理できたので、良い売買が出来ました。

そして、売却資金はそのまま法人借入の一部繰り上げ返済に回し、個人所有不動産と法人所有不動産トータルのキャッシュフローはほぼ変わらずとなり、リスク資産除外できたので、大きなイベントとなりました。

2021年6月に基地局の電波発信開始

2020年6月ぐらいから頻繁に携帯会社の基地局担当と連絡を取り合いつつ進めていた基地局誘致ですが、約1年の時をかけて竣工⇒電波発信が実現しました。

今年の1月～2月頃は近隣住民への説明や竣工遅れ等々、計画通りに進まない事項が発生し、心配していましたが、携帯会社の担当者に奮闘していただき、なんとか計画通りに竣工し、その後問題なく運営されています。また、毎月基地局収入が振り込まれています。

この収入は追加コストなく、まるまる入ってくる収入なので、キャッシュフローが純増したことはもちろんのこと、物件の利回りが上がり、物件の価値がかなりアップしました。

購入当初より周辺の物件と比べて高度がある物件で、周辺の基地局を設置しているマンションがないから、基地局誘致をしたら面白いかもと妄想だけしていましたが、まさか現実のものとあると思っていませんでした。

電波発信までの過程は大変でしたが、このイベントのおかげで純資産がかなり増えたので、今となっては頑張って本当に良かったと思うとともに、頑張っていただいた携帯会社の担当者には心より感謝しているところです。

コロナによる入居率上昇

昨年の今頃は緊急事態宣言が発令されていて、先行き不安が大きい状況でしたが、2021年は24部屋中2部屋の退去しかなく、退去となってもすぐに入居者が決まった状況だったので、空室対策の面では大分楽をさせてもらった年でした。また、区分マンションの方は売却した部屋を除くと引き続き満室経営となりました。

入居率は99.5%以上で稼働できたので、後にも先にもここまで高稼働で運営できる年はないだろうと感じています。

僕が所有している1棟マンションは4万円台の3点ユニットワンルームですが、インターネット無料にしていること、モニターフォン設置済み、宅配ボックス設置と最低限の設備があるので、コスパは良いです。そのコスパの高い低価格家賃帯だからこそ、退去せずに住み続けようとしていただいた入居者が大半を占めたのかもしれません。経済の先行きが不透明なので。

ただ、ここまでの高稼働が今後ずっと続くとは思っていませんので、少なくとも来年は今年以上の解約をもらうはずです。その場合でも１回１回の空室対策でやるべきことをやり、初動を早くすることを念頭に少なくとも日割り家賃ベースで95%以上の稼働率は維持したいと考えているところです。

年末に問題入居者の親より解約通知

最後の来年の大きな課題ではありますが、購入当初より玄関ドアが曲がっていたり、住んでいる形跡がなかったり、郵便ポストがいつも溢れている入居者より年末に解約通知が入りました。

話を聞くと、どうやら母親が家賃を支払っていたようです。そして、入居者である息子さんは現在そこに住んでいないということが判明しました。(住んでいる形跡がないことは感じていたので予想通りの結果でしたが)

通常であれば、入居者である息子さんが退去立会を行い退去となるのですが、この息子さんコミュニケーション障害で対応ができないため、母親から委任状をもらって、管理会社が年明けより対応することになっています。

玄関ドアもそうですし、給湯器が竣工時より交換されていたエアコンと給湯器が一体となったタイプのものであることから、原状回復費用はかなり掛かると想定しています。

ただし、この部屋があることによって物件売却時にトラブルになる可能性も考えていたので、やっと整理出来るという思いもあります。

入居者不在の中、連帯保証人である遠隔地に住んでいる母親と連絡を取りながら諸々進めていくので、整理まで時間がかかると思われますが、こちらの方は年末に入ったネガティブニュースで、来年早々対応が求められるイベントです。

ということで、2021年は総体的に良い年でした。
高稼働で特に大きなトラブルもなく運営できたので純資産を積み上げることができたので、その一部を年末に解約通知が入った問題入居者の退去に使っていきたいと思います。

悪い年があれば良い年もある。そんなことを感じたのが2021年でした。
2022年はどんな年になるのか分かりませんが、ひとまず2021年に関しては良い形で締められたこと嬉しく思います。

来年は1棟マンションの売却が実現するか否かが大きな出来事になりそうですが、そちらの方は年明けの抱負のところで思いを書いていきたいと思います。

最後になりますが、今年も私の日記に近いブログを読んでいただきありがとうございました。今までのように毎日更新は難しそうですが、週に2回～3回程度は分かりやすさを意識してブログ更新をしていこうと考えておりますので、引き続き宜しくお願い致します！

よいお年をお迎えください。