不動産投資でめんどくさいと感じること

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不動産投資は不労所得と言われていますが、実は面倒なことが多い投資でもあります。僕のブログのカテゴリー「失敗談・苦労話」にある記事を読んでいただければ分かると思いますが、普段接さないレベルの方であったり、通常経験し得ないような経験(ネガティブな)をすることもあります。

ただ、その中で鍛錬されていき、事前に防止できる範囲を広げたり、自分で対応できる範囲を広げたりして、損失を最小限にする術を学んでいくわけですが、とはいっても面倒なことは面倒です。

ということで、今日は不動産投資を始めようと考えている方向けに僕が10年半賃貸経営をしていて面倒だと感じることを書いていきたいと思います。

今日書いた内容が大したことないと感じる方は不動産投資に向いていると思います。

滞納等、自分が違う層との間で起こるトラブル対


不動産投資で頻繁に起こり、かつ、ストレスがたまるのが何と言っても滞納です。
ファミリー向けの区分マンションでは10年半で1回しか滞納が発生したことはないですが、ワンルームの1棟マンションでは、4年間で既に5回以上は経験しています。

この滞納の何が面倒かと言うと、話が通じない人が多いという点です。
不動産投資を検討出来るくらいの方であれば、それまでに比較的良い環境で育ち、周りの友人も一般常識持ち、仕事でも良識ある方としか接する機会がないという方が多いと思います。

ただ、世の中には色んな人がいて、家賃滞納をする人もいます。
良識がありながらも、仕事の都合や体調子等々、その方の性格や教養等に起因する滞納であれば、まだ何とかなることが多いですが、故意に滞納をする人、開き直ってしまう人なんて言う人種もいるので、そういった方々に対して自分の一般常識で話をしても通じません。

なので、最終的に管理会社に任せるしかないのですが、家賃が入ってこない、という事実にストレスを過剰に感じてしまう人もいます。このストレス耐性が弱いとより面倒ですが、大家としての経験が積み上がり、滞納を何回か経験すると、段々ストレス耐性がついてくるので、安心してください。

管理会社のフォロー作業

次に管理会社のフォローです。
管理委託している管理会社の担当が優秀な方であれば面倒なことにはならないのですが、管理会社の担当者100部屋を超える部屋を1人で管理しているケースも多々あります。

なので、やってほしいと言っていたことをやっていなかったり、共有すべき情報(解約通知や工事トラブル等々)をオーナーに伝え忘れたりする等々、ミスをするときもあります。

その度に激怒していては管理会社との関係性は悪くなっていくばかりですし、こちらももたないので、僕は優しく言うようにしていますが、指摘の内容自体は厳しい内容にするようにしています。

いくらお金を支払って管理委託をしているとはいえ、1人の人間でカバーできる範囲は有限であり、完全にほったらかしという運営ではどこかでひずみが発生すると僕は思います。

ということで、新人に仕事を教えるように、管理会社のやるべきことを定期的にフォローするという作業は重要なんですが、面倒ではあります。

長期的に1つの管理会社に委託して、次につながるように自分は何を考えているオーナーで、何をされることを嫌がり、何をされることを喜ぶかということを少しオーバーに見せるだけでも変わっていきます。

最初は面倒になるかもしれませんが、継続的に言っていけば、少しずつ楽になっていきます。

空室対策

最後に空室対策です。
物件を保有している限り、必ず空室発生し、その都度入居者募集を行う必要が出てきます。

その都度、原状回復工事の手配をし、仲介業者に入居者募集のお願いをし、決まるまで待つというフローが発生するので、これも慣れないと面倒だと思う方が多いと思います。

この作業は管理会社が全てやる仕事ですが、定期的にフォローして、発破をかけるということは必要ですし、何より空室期間に対するストレスは経験がない人であればあるほど、大きくなります。

やはり、それは成約しないかもという不安からくるものなんだと思います。

ただ、継続的に管理会社とのコミュニケーションを行うことにより、自分のやりたいことを先回りしてやってくれていたり、陰ながら募集活動を頑張ってくれていたりする担当者もいるので、これも時間が解決してくれる問題なのかなと今は感じます。

ただ僕の場合はワンルーム1棟マンションを保有し、年間あたりの空室回数が増えた当初は大分ストレスがたまりました。

ただ、空室になっても募集をしっかりすれば決まるということが過去の経験から自信をもって言える状態になった時にはあまりストレスを感じなくなっていました。また、キャッシュフローの余裕があるとどんと構えて募集できるので、ストレスを感じることなく運営できたりもします。

ということで、本日は面倒だと感じていることを書いてみましたが、これ以外にも面倒だと感じることはあるものの、パッと思い浮かんだ内容だけ共有させていただきました。

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