1棟1法人型と1法人集中型の融資戦略について

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今日は不動産融資の戦略について法人と絡めた話をしていきたいと思います。

まず、不動産融資を受ける主体として、個人、法人と大きく２つのパターンがありますが、将来の相続税対策の柔軟性であったり、経費算入の幅が広い等の理由で、給与所得がそれなりに大きい方は法人で不動産を購入していくメリットの方が大きいので、その前提で話を進めていきます。

法人で融資を受ける戦略として、１法人に複数の物件をまとめる方法、１棟１法人の大きく２つあります。

ちなみに、１棟１法人は2019年頃まで、他の法人で受けている融資を隠して、個人を起点に不動産を買い増ししていく手法がはやりましたが、それに金融機関も気づき、今では他の法人での融資を隠しての融資を受けた場合は、それなりのペナルティーが発生すると聞いているので、その方法はおすすめしません。

この２つの方法はそれぞれメリット・デメリットがありますが、まず１法人に複数の物件をまとめる方法は、１法人に収益が集中するので、利益が積みあがっている状況という前提ですが、会社としての信用力があがり、より融資を受けやすくなります。

ただ、これは今年不動産を売却して気付いたのですが、不動産を売却し、その売却益が1,000万円以上になった場合、翌々年度から課税事業者になってしまい、その事業年度に不動産を売却すると、売却代金の建物にかかる消費税分を国に納めなければいけなくなるので、その年度は売却がしにくくなります。

一方、１棟１法人の戦略は、１法人で複数法人を集約する場合と比べて、１法人ごとの収益規模は小さくなるので、１つ１つの法人の信用力は少し下がります。また、法人ごとに確定申告代行費用や法人住民税均等割りは必ず発生するので、維持費用は増えます。

ただ、１棟１法人にすることによって、１法人に複数の物件を集約した場合に起きるような売却年度の翌々年度には売却がしづらくなるといったことはなくなります。

また、法人の所得が800万円を超えると段階的に法人税率が上がっていきますが、1棟1法人だと、最低税率での税金計算になるので、タックスコントロールにもなります。

金融機関に対しても、全ての法人を開示することで、不動産投資の実績を示すことはできるので、1法人ごとの収益規模は小さくとも合算すると大きな金額になり得ますし、なにより、金融機関にとってはその法人の不動産は全て自分たちに帰属する担保になるので、債権回収という意味での安心という側面もあります。

ということで、僕は今後は１棟１法人を基軸に不動産を買い進めていく予定です。時期は見定めないといけませんが。