職場同僚のサラリーマン大家仲間との会食

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先週週末に約半年ぶりに会社の同僚であり、サラリーマン大家仲間でもある友人と飲みに行きました。

彼とは不動産投資のさることながら、FXトレードも行っているということで共通点が多く、話が合いますし、勉強になることも多く、会社の同僚で唯一、定期的に飲みにいっています。

彼は、地方の３棟、自分の地元北海道に民泊用物件や土地を保有しており、僕よりも3,4年あとに不動産投資をはじめたものの、レバレッジは僕よりもかけてやっています。

皆さんの共有できることとしては、彼は運営7,8年目で、スルガ銀行の金利率を2.5%まで落とせたという話でした。

全盛期スルガの金利率は当初4.5%で設定されていることが多く、そこから2.8%まで下げれるケースは多く聞いていましたが、2.8%から更に下げれるケースはあまり聞いていませんでした。

彼は、将来の金利交渉目的、定期的に物件の運営状況であったり、大きな経営判断を行った内容等を銀行側に共有していたらしく、銀行側から、物件所在地は遠隔地であるにもかかわらず、定期的に物件現地に出向き、現地管理会社と関係性を築き、比較的に安定的な運営ができている、という評価された結果、今回の利下げとなったようです。

僕も利下げ交渉を毎年継続していますが、金融機関側は一向に下げる姿勢を見出してこないので、さすがだなーと感じました。

利下げにあたって重要なことは、やはり定期的に報告すること、だと感じました。
もちろん、安定稼働ができているという結果があるのが前提ですが、安定稼働できているという事実だけを報告しても利下げをしてくれず、そこに至った過程や考え方を共有することで、金融機関側から見て優秀な経営者と判断されなければなりません。

また、スルガ銀行の場合は当初の金利設定が大分高めなので、そこから下げれる余地が大きいということもあります。

僕の場合は当初から1%台後半で引けていたということもあり、あまり下げる余地がないということも、利下げ交渉が進まない要因の１つとしてあるのかもしれません。

彼は一時期、稼働が不安定となり、給料でローン返済を賄っていた時期もあり、時には眠れなかった時期もあったと聞いていますが、中長期的なビジョンをもって、それを愚直に行い、今では余裕をもったキャッシュフローで回せています。

こういったことを考えると、不動産投資はもちろん不動産ありきということは言うまでもないですが、不動産だけではなく、保有する不動産投資家の経営センスというのも成功可否に大きく影響するんだな、と改めて認識させられた飲み会でした。