不動産投資で法人化後に法人売上がゼロの状態で融資を受けられる可能性

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サラリーマンとしての収入が高く、不動産投資である程度の規模に達した方は法人化したほうが税制面等でメリットが多くなります。僕は法人化したほうが税制面でのメリットが大きいことから、1棟マンションについては法人で保有しています。

一方、不動産投資で法人化後の融資について心配されている方も見受けられますが、その心配されている事項の中で、売上がゼロの法人で法人融資を受けることが可能なのか？という課題があります。

僕は現在法人で保有している1棟マンションの売却を検討しており、もし売却が実現した場合、売却翌期から売上がゼロとなるため、その後法人融資を受けられるか心配しています。

そこで、今後法人で不動産融資を受ける可能性の高い3つの金融機関にヒアリング共有させていただきます。

前提として法人化後の不動産融資では代表者保証は入れずに、法人単独の不動産融資を受けることを想定して金融機関にヒアリングをしました。代表者保証を入れずに法人融資を受けることが出来れば、仮に賃貸経営が上手くいかなかったとしても法人をつぶせば個人に影響は出ません。

僕の場合は法人設立後4～5年度は売上が上がっているので、過去に賃貸収益は発生していたが、法人で保有している1棟マンションを売却してしまったので、現時点では売上はなく、今後2年後、3年後にその法人で融資を受ける場合、直近の売上実績がないことになる。その場合、法人単独で不動産融資を受けることは可能か？という質問を金融機関にしています。

結果は、代表者保証を入れずに法人に融資をするというのは個別相談になるため、確定的なことは言えないものの、直近売上実績がないと、そもそも融資受付すらできない可能性があるという回答をもらいました。

直近の売上実績がないと、なぜ直近の売上が上がっていないのか？という説明から始めなければならないらしく、不動産融資のハードルが増えるとのことです。

その対策として、金額の多寡は問わないので、法人での売り上げをたてる流れを構築しておいた方が良いというアドバイスをもらいました。

法人保有の不動産を売却した後に法人で売上を計上する方法は以下２つあります。

1. 個人所有の区分マンションを法人に移転する
2. 個人所有の区分マンションの管理について、個人と法人間で管理委託契約を締結し、家賃の一定割合を法人の売上とする
3. 不動産投資とは異なる事業で売上をあげる

1つ目の方法は個人で発生する譲渡所得税や法人で発生する不動産取得税及び登録免許税等の移転コストがかかります。

2つ目の方法は契約締結をするだけなので、コストはかかりません。

3つ目の方法は他のビジネスを既に展開されているようであれば有効な方法だと思いますが、僕の場合は不動産投資以外で取り組んでいるビジネスはないので、ひとまず却下としています。

従い、法人所有の1棟が売却できれば、その後は個人所有している区分マンションについて、個人と法人間で管理委託契約を締結することで考えています。

少なくとも今年度は法人で売上が計上されているので、早くても来年度以降の対応になります。

今回、金融機関へのヒアリングを通じて感じたのが、不動産投資の法人で所有している物件がない状況で、代表者保証なしでの法人融資を受けることが難しいということです。

不動産投資で法人化後に売上ゼロの状態で法人融資を受ける場合は、個人の保証は入れないと難しいと感じましたが、周りのサラリーマン大家には金融機関と交渉に交渉を繰り返し、個人保証を入れずに、1%台の金利で法人融資を受けている強者もいます。

融資を受ける時の融資環境であったり、頭金の割合、購入不動産の担保価値や収益力等により総合的な判断となるというのが結論だと思いますが、事前に金融機関に相談しにいくことは無料であり、トライすることも無料なので、是非不動産投資で法人化後に法人売上ゼロの状況で融資を受けることも検討してみていただければと思います。