行動力が高ぎることは不動産投資で失敗する原因になり得る

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行動力がある人＝成功しやすい人というイメージがあります。実際に周りの同僚や事業家として成功されている方を見ると確かにずば抜けた行動力がある方が多いのが事実です。

しかし、不動産投資においては行動力あることが逆に失敗の原因になったりもします。
今回は行動力が不動産投資で失敗の原因になり得る事例等も交えて、僕の所感も述べさせていただきたいと思います。

行動力の高さが失敗原因となり得る不動産投資の世界

週末起業という言葉が大分前に流行になりましたが、規模が小さければ自分1人で回せるビジネスもあります。

例えば、コンサルティングであれば、相手の相談に対して的確なアドバイスを行うことでビジネスは完結できます。規模が大きくなれば、スケジュール調整や場所を確保する秘書が必要になるかもしれませんが、小規模で行う限りは自分で完結することが出来ます。

しかし、不動産投資では多くの協力があって成り立つ事業です。例えば、物件を購入するにも不動産仲介業者のサポートが必要ですし、入居者募集をするにしても、賃貸仲介業者に募集をお願いする必要があります。従い、そういった協力者にサポートを求めるために自分自身で行動するという意味での行動力が他の投資と比べて求められます。

ここでご注意いただきたいのが、皆さんが自分の利益を最初に考えるように、彼らにも彼ら自身の利益があり、彼らは自分自身の利益を最優先に動くということです。不動産投資業界では、特にこの傾向が顕著です。この常識を意識せずに行動をし続けると、不動産投資での失敗につながることもあり得ます。

例えば、不動産売買仲介業者は、物件売買を仲介することによって物件成約価格の3%＋6万円を上限に仲介手数料を受領することが出来ます。これが彼らにとっての利益です。

ここで何が起こるかというと、売買を成立させれば仲介手数料をもらえるのだから、仲介を進めるにあたって都合が悪い事実(物件の瑕疵や周辺環境の致命的なネガティブ要素等)は聞かれない限り言わないでおこうとする業者もいます。これはビジネスの仕組み上仕方ないと言えば仕方ないのですが、不動産売買ではこのような事実を隠す業者が多いです。

不動産売買仲介業者は無数に存在しますが、自分が仲介としてついている買主もしくは売主の事を考えて不利な事実は全て伝えた上で購入してもらうという業者もいれば、仲介手数料をもらいたいから不利な事実は出来る限り言わずに、買主に購入してもらうという業者もいます。

行動力があると、多くの不動産売買仲介業者と会うことが出来るとは思いますが、知識と経験がないとどの業者が良い業者なのか？悪い業者なのか？判断することが難しいのです。

意気投合した仲介業者から不動産を購入したら、問題だらけの物件だったなんてことは良く聞く話です。

まとめると、不動産業界ではネガティブ要素を全て開示されずに取引が進行されることが多々あり、知識や経験がない状態で行動だけ先走ってしまうと、行動することが不動産投資での失敗の原因とあり得る、ということです。

行動力の高さが不動産投資の失敗原因となった事例の紹介

僕の友人で不動産投資をしている彼の例も交えてお話ししますが、彼は行動力は飛び抜けている人間です。
やりたいことが明確になると寝る間も惜しんでそれに向かって行動する強者です。しかし、僕が相談を受けた当時は不動産投資に関する知識や経験はほぼない状態でした。

彼はサラリーマンですが、将来は独立を強く希望するチャレンジャー気質の人間で、そんな彼に僕が不動産投資をしている話もしていたのですが、彼はローンを組むことにはかなり消極的でした。

しかし、ある日彼からメールで物件の資料を渡され、僕にその物件に関する意見を求めてきました。その当時流行していたスルガ物件融資の地方物件だったこともあり、賃貸需要や遠隔管理の難しさを伝え、やめるようにアドバイスしたのですが、彼は当物件を購入をしました。
初めての不動産投資で2億円近いローンを背負うことになったのです。
ちなみに、購入から3年半経過する今はその物件を購入したことを後悔しています。

彼が添付してきた資料には収支シミュレーションがあったのですが、まずそこには税金還付以外の税金の影響額は織り込まれていませんでした。それに加え、家賃がずっと一定のまま計画が組まれていたり、RCにも拘らず、最初の4年で減価償却を使い切って税金還付するような設定でシミュレーションが組まれていました。不動産投資経験者からすると、かなり無理のある収支シミュレーションでした。

収支シミュレーションで支払税金の金額を織り込まない会社もありますが、彼には知識や経験がないので、それが何を意味するのか分からなかったのです。

彼曰く、30社近く不動産業者と会って、一番良いと感じたから決めたということでしたが、その行動力は尊敬に値するものの、不動産投資における投資判断が適切に出来ない投資家としては初心者のステージで決断する金額としては大きすぎる買い物をしました。

ある程度の知識や経験を持ってる方が行動力を持っていれば行動力はより意味を持ちます。

しかし、知識や経験が伴わない方が、自分の考えで判断して物件を購入すると、どれだけ積極的に不動産業者と面会しても、購入すべき物件ではないのに購入してしまう可能性は高くなります。

不動産業者からすると、知識や経験がなく行動力がある方は、批判的な意見や考えが相対的に弱いという意味で物件を売りやすい、すなわち仲介手数料を得やすい顧客となってしまいます。(このような顧客は業者の「養分」と言われています)

確かに、どんなに経験を積んだ方でも100%成功するということはありません。

しかし、初心者の方は自分の立ち位置を認識して、迷ったら経験者に相談できる仲間を作っておく等、または少額のロットから始める等、より慎重に資産規模の拡大していくことをお勧めします。