自己資金ゼロと不動産投資での成功

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自己資金ゼロで不動産投資を始められることを良いことのように宣伝する業者や不動産投資家の方もいます。

確かに手元資金を減らさずに、手元資金を元手にレバレッジをかけ続けられるのであれば、見かけ上の収入総額は増えていきますが、収入総額が増えたからと言って手元に残るキャッシュが増えるかどうかはまた別の話です。

加えて、このブログを書いている2021年10月時は不動産価格が高騰している局面であり、不動産を高値掴みし、売却する時に残債以下の価格でしか売れない事態になり得る可能性も十分あります。

こういった状況下ではある程度の頭金を入れて不動産購入していく方がリスク管理上は望ましいと思います。

お金は以下5サイクルで回っていくと考えます。

1、 稼ぐ
2、 貯める
3、 守る
4、 増やす
5、 使う

この中で自己資金を増やすためには、「稼ぐ」と「貯める」に力を入れていく必要がありますが、「稼ぐ」はサラリーマンの方であれば昇進や転職等々、すぐに結果が表れない傾向があり、一方「貯める」は即効性があることが多いので、今回は自己資金ゼロで不動産投資を始めるというリスクが高い方法に走る前に考えていいただきたい「貯める」の話をしていきたいと思います。

僕の経験では、成功している不動産投資家ほど無駄なお金を使わず、キャッシュフローも積みあがっていくので、より早いペースで富を蓄積していると感じています。

自己資金ゼロに甘んじないために「事業」と「給与」は分けて管理

知り合いの不動産投資家で、不動産投資で得ているキャッシュフローとサラリーマン収入としてもらっているキャッシュフローを混合して管理している方が意外といます。

最初に考えていただきたいのが、不動産投資はビジネスということです。不動産投資で得られる収入と不動産投資を始めたことによって発生した支出、そしてサラリーマン収入と生活費等を混合して管理してしまうと、不動産投資をしたことによってどの程度キャッシュフローを得られているのか?把握することが出来ません。

この金額を把握できないということは不動産投資がビジネスとして成功しているのかが把握できないということになります。

この状態で、自己資金ゼロで不動産投資の規模を拡大していくことは暗闇の中を走るようなものです。

例えばですが、僕は不動産投資関連の収入から支出を差し引いた金額を「事業留保額」、サラリーマン収入から家賃も含めた生活費を差し引いた金額を「給与留保額」として別々に管理しています。

分別することにより、「事業留保額」と「給与留保額」で自分が何をすれば留保額を増やせるのかについて考えることが出来ます。数値がなければ、考えることすら出来ないので、考えることができるというステージになった時点で進歩だと思います。

事業留保額を増やすためには、ざっくり収入を増やすか、費用を削減するかです。収入を増やす方法として、基地局収入等の新たな収益源確保、家賃増額、資産規模拡大等が考えられます。

コスト削減については、1部屋ごとのリフォーム費用の削減、自主管理による管理手数料削減等の各種管理コスト削減、空室期間短縮化等の方法があります。

そして給与留保額を増やすには、サラリーマン収入を増やす、もしくは生活費を削ることが必要になります。

サラリーマン収入を増やすには、現在の会社においてポジションをあげる、転職するというのが主な方法でしょう。

事業留保額アップ及び給与留保額アップの方法を別々に考えることでトータルの留保額を最大化していき、自己資金ゼロでの不動産投資は極力避けるようにしましょう。

自己資金を増やすための生活費の細分化

即効性がある対策が生活費削減です。

現在の生活水準は下げずに生活費を削減できることって意外とあります。

例えば、ほぼ使っていないクレジットカードの年会費、格安スマホ等々です。

生活費を削るためにはまず自分が何に費用を費やしているかを把握する必要があることは想像できるかと思いますが、そのために支払った費用の管理が必要になります。

例えば、交際費にも色々種類があります。

会社関係、友人、恋人もしくは家族等です。人それぞれ優先順位があると思いますので、分類をしておけば、どの分類の交際費はこれ以上削れない、または、どの分類の交際費であれば削減しても問題ないかという判断をしやすくなります。

同じ費用を種類別に分けて管理することに加え、費用項目自体を出来る限り細かく分けると更に管理の精度は上がります。

具体的に、生活費とただ一括りで支出管理するのと、交際費、飲食費、通信費、書籍等自己啓発費用、日用品代等の多くの費用項目で管理するのとでは削減できる要素を把握できる度合いが異なります。

生活費は出来る限り多くの費用項目で、同じ費用項目でも出来る限り多くの種類別にエクセルで管理することをお勧めします。または、今はアプリ等で管理できるので、自分に合うアプリがあるのであれば、アプリもおすすめです。

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