成約しない部屋には必ず理由がある

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不動産賃貸業を長年やっていると、なぜか「決まりやすい部屋」と「なかなか決まらない部屋」が明確に分かれてくる経験をされた方も多いのではないでしょうか。
私が保有している一棟アパートでも、まさにその現象が起こっています。

40㎡の1LDKはすぐに成約、でも45㎡の2LDKは決まらない
同じ物件の中で、40㎡の1LDKは毎回募集からすぐに申込みが入り成約まで進みます。
一方、45㎡の2LDKは内見数が少なく、成約に至るまでに時間がかかってしまう。家賃はそれほど大きく違わないのに、なぜこうも差が出るのか。

当初は、「広い部屋のほうが人気があるはず」「ファミリー層にも需要があるのでは」と想定していました。しかし、実際の成約データを見てみると、どうやらそう単純ではない。

この部屋は、家賃が9万円を少し超えています。エリア的に8万円台での成約事例が多い中で、9万円を超える部屋は途端に成約が難しくなる傾向があるように思えてきました。

仮説を立てる。そして検証する。
ここで大事なのは、「ただの勘」や「経験則」で終わらせないことです。
大家として収益を最大化し続けていくには、**「仮説を立てる力」と「原因を検証する力」**が必要になります。

私の場合、「このエリアでは家賃が9万円を超えると成約率が大きく下がるのでは？」という仮説を立てました。
ただし、それを自分だけの視点で判断せず、現場のプロ＝地場の賃貸仲介業者にヒアリングをすることで、データや実感に基づいた答えを探しにいくことで週末に動く予定です。

満室経営は「問題に向き合う習慣」から始まる
今回のケースで改めて思ったのは、結果には必ず原因があるということ。
そしてその原因を正しく把握するには、現場の情報に触れ、自分の目と耳で確かめることが不可欠です。

空室が埋まらない時、「運が悪かった」「タイミングが悪かった」で済ませるのは簡単です。でも、そこから何も学べません。
一方で、「なぜ決まらないのか？」「この賃料帯は適切か？」「ターゲットがズレていないか？」と問いを立て続けることが、満室経営の習慣へとつながります。

大家業は、情報産業でもある
私は不動産賃貸業を“情報産業”だと考えています。どれだけ正確に需要をつかめるか、どれだけリアルな声を拾えるか。それによって収益は大きく変わります。

だからこそ、仲介会社との関係構築も、ただの「お願い」や「営業」ではなく、市場ニーズの聞き取り調査と捉えて臨んでいます。ヒアリング力は大家としての武器になります。

不動産投資は“物件選びがすべて”と思われがちですが、実際にはその後の運用フェーズ、とくに「空室対応力」こそが差をつける最大の要素です。

同じ物件、同じ立地でも、成約スピードに差がつくのは「空室にどう向き合ったか」の違いです。
そして空室が生まれたときに、“なぜ？”と問い、行動できる習慣を持つことが、大家としての実力を高める最短ルートだと私は確信しています。