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不動産投資の世界では、「いかに良い物件を見つけるか」がよく語られますが、もう一つ非常に重要なポイントがあります。それは「いかに金融機関から融資を引き出すか」です。特にサラリーマン大家にとって、融資は事業の拡大を左右する重要な鍵となります。
そして実は、多くのサラリーマン大家が見落としているのが、「物件の事業計画書」の存在です。僕自身の経験から言っても、これをしっかり作り込むかどうかで、金融機関の対応は大きく変わります。今回はその重要性と、僕が実際に行っている内容をご紹介します。
なぜ事業計画が重要なのか？
多くの投資家は、物件の資料と源泉徴収票だけを持って金融機関に行きます。しかし、金融機関は単に”良さそうな物件”を評価しているわけではありません。むしろ彼らが重視しているのは、「この人に貸しても大丈夫か」という観点です。
つまり、金融機関は“物件”だけでなく、“人”と“計画”を見ているのです。その中で、きちんとした事業計画書を提出できる投資家は、自然と信頼を得やすくなります。「この人は返済の見通しを立てている」「リスクを考えながら運営している」と感じてもらえれば、融資審査にプラスに働くのです。
僕が作っている事業計画書の中身
ここでは、僕が実際に作成している事業計画書の構成を簡単にご紹介します。
1. 購入予定物件の収支シミュレーション
想定家賃収入
空室率（実績ベースで現実的に設定）
運営費・管理費・修繕費
税金
年間キャッシュフローの予測
2. 長期保有戦略
売却を前提とした出口戦略 or 保有継続モデル
節税対策や法人スキームの組み方
3. 返済計画
融資元本と利息の年間返済額
キャッシュフローに対する返済比率（DSCR）
4. 管理・運営体制
管理会社との連携体制
空室が出たときの対応策
大規模修繕に備えた積立計画
5. 自己資金と信用情報
自己資金比率
他の借入状況や返済履歴
このように、単に数字を並べるだけでなく、「運営する姿勢」や「リスク対策の考え方」まで盛り込むようにしています。
金融機関の反応と実際の効果
ある都市銀行では、事業計画書を提出した瞬間に担当者の目の色が変わりました。「ここまでやってくる方は正直少ないですね」と驚かれ、結果として、融資の審査も非常にスムーズに進みました。
一方、以前は「良さそうな物件」を持ち込んでも、「もう少し実績があれば…」と曖昧に断られることもありました。後から振り返れば、それは“本気度”や“準備の差”だったのだと思います。
サラリーマン大家であっても、不動産投資をする以上は「経営者・事業家」の目線を持つべきです。事業計画書は、その第一歩です。
融資を引き出すためだけでなく、物件購入後の「自分自身の判断軸」にもなります。数字の整合性を検証することで、感情ではなく論理で投資判断ができるようになります。
「事業計画書を作るかどうか」で、ライバルと差がつく。これは経験から得た確かな実感です。
これから購入を検討している方は、ぜひ一度、事業計画を作ってみてください。あなたの投資の精度が、確実に上がります。
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