柔軟性が高い不動産投資の計画をつくりましょう

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経済的な安定を目指して不動産投資を志すサラリーマン大家が多いかと思いますが、今日は不動産投資の計画を作るときに気を付けていただきたいことをお伝えしたいと思います。

自分が投資したいエリア、自分が借入をできる金額が分かってくると、その投資エリアの平均利回りや想定借入金利率より逆算して、大体のキャッシュフローが計算できると思いますが、その規模って、自分が借り入れできるいっぱいまで計算に入れていますか？

想定していたキャッシュフローが得られるのであれば良いのですが、想定外の事態で急な出費が発生したり、想定よりも空室期間が長く、キャッシュフローが思ったより伸びなかったり等々、計画通りにならないこともあります。

また、規模が大きくなればなるほど急な出費が発生する頻度や金額規模が大きくなるリスクが高くなるので、手元にある程度の余裕資金を置いておける程度で借入を増やしていくというのが、安全な方法だとは思います。

何かあれば自分の給与から持ち出しで良いと考える人もいるかもしれませんが、子供がいらっしゃる場合や将来産まれた場合は子育てにはお金がかかりますし、現在結婚されている方で夫婦共働きの場合は、将来奥さんが専業主婦にならざるを得ない可能性もあります。(子育てや健康上等の理由で)

そういった意味でも、仮にリスクが顕在化しても、自己資金で吸収できる範囲内の柔軟性をもった投資計画を不動産投資では立てていくほうが良いのかなーと12年程度の投資経験から思います。

自分が投資を始めた当初は全物件フルローンで購入し、借入金額が1億円を超えている規模だったのに対して、500万円も自己資金がなかったので、今考えるとゾッとしますが、区分マンションだったので、大きな出費が発生しにくい状況ではありました。

特に1棟モノの購入を検討されている方は急な出費が発生するリスクが区分マンションと比べて高いので、より柔軟性をもった計画で考えられた方が失敗は少ないとは思います。

確かにリスクを取ったほうが上手く運用できた時の運用益が大きくはなりますが、反対に運用が上手くいかなかった時は大損失となり、最悪自己破産という形での退場もありえます。

その方の資産背景や年収等によって適正な規模は異なりますが、上記念頭に置いた上で投資計画を作成するということも一案として参考にしていただければ幸いです。