オーナチェンジ物件を購入することに怖さを感じた事件

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先日区分所有マンションの方が運営面で易しいと言っておきながら、すぐに手のひら返すようで申し訳ないのですが、区分マンションをオーナーチェンジで購入する怖さを体感する事件がありましたので、本日はその話を共有したいと思います。

先日11年前に購入した区分マンション入居者の退去がありました。

この入居者、購入してから11年間住み続けていただいて、退去立会時までに発生していた支出はゼロで、毎月の家賃収入とローン返済の差額が貯蓄として積み上がっているという理想的な状況でした。

今まで長期的な家賃滞納はなかったので、室内もそれなりに綺麗に使っていただいているし、貯蓄も積み上がっているわけだから、何かバリューアップ工事でもやろうと考えていたのですが、退去立会後の部屋を見て愕然としたという愕然のレベルが事件レベルだったので、事件として書いています。

内容はというと、寝室の壁が崩れ落ち、外壁もしくは窓から漏水している状況、かつ、他の設備等も住めるような維持管理状況ではなく、とてもじゃないけど100万円では済まないレベルの修繕が発生すること間違いなしという状況でした。

しかも、その外壁からの漏水については、これは区分マンションなので勝手に修繕するわけにもいかず、管理組合の保険や場合によって管理組合の修繕積立金を活用して行うべき共用部の破損になるということで、管理組合を相手にとって進めざるを得ない状況に陥りました。

賃貸管理会社からも、修繕業者からもこれは明らかに共用部に起因する漏水であり、管理組合として負担すべきものだとコメントもらっていますが、初めての体験なので、本当に自己負担なしで済むのかは不明です。

このマンションの11年間の収益積み上げの金額は約400万円。現時点で内装修繕工事だけで少なくとも300万円は発生する可能性が非常に高いため、修繕工事で追加料金が発生する、または外壁の漏水工事の費用が自己負担になる等変動した場合は、11年間で積み上げて収益が一気にマイナスに転じる可能性もあります。

そうなるとインカムゲインはマイナスになります。

ただ、この物件、購入したのが11年前なので今の市況と比べると安く購入できていますし、11年間で残債も大分は減ってきています。キャピタルゲインを加味すると、負ける可能性は低い状況ですが、仮に今の高止まりしている状況でオーナーチェンジ物件を購入し、購入して間もなく入居者が退去してしまい、中の状況をみたら今回のような惨状だったとなった場合、インカムゲインでは大きくマイナス、そして、キャピタルゲインでもプラスにはなりにくい、むしろ損失を出す可能性すらあるということになるので、ネガティブな要素が集中すると、3,4千万円の物件であっても、1千万円に近いレベルで損失が発生する可能性があるということになります。

今後オーナーチェンジ物件を購入する際に慎重にならざるを得ないですね・・・こういった事件を経験すると。