家賃滞納された場合の対応流れについて

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不動産投資で意外と起こりやすい家賃滞納です。常識的に考えて、部屋に住んでいるのだから家賃滞納する人なんていないだろうと思うかもしれませんが、世の大家の方はもちろん、僕もこの家賃滞納には悩まされたこともあります。

確かに管理会社に全て委託しているからオーナーである自分が知る必要はないと思われる方もいるかもしれません。しかし、管理会社に委託している場合であっても、オーナーとしての判断を求められることも多々あり、一連の流れを知っておくことは必要だと考えます。

ということは、今回は家賃滞納された場合の対応方法についてお伝えしていきたいと思います。

まずは入居者の状況確認

家賃滞納といっても、入居者の状況や家賃滞納している期間によって深刻度は異なります。

月内に振り込まれるべき家賃が振り込まれていない場合は、まず入居者に状況確認をすべきです。どちらにしても、家賃滞納はその期間が長くならないと訴訟手続き等の法的手続きがすぐにできないので、今まで期限内に振込を行っていた方が急に支払遅延となった場合は、状況を確認するようにしましょう。

特に今まで期限通りに支払っていた期間が長ければ長い方ほど、家賃は期限内に支払うべきという常識はある方の傾向が強いので、病気や経済状況が急変した可能性が出てきます。

そこで、もし家賃が遅れる等、入居者から申告があった場合は、オーナー側の事情も伝えつつ、具体的な支払計画や時期について、なるべく具体的に決めるようにしましょう。

連絡状況が悪ければ家賃回収業者の検討

家賃の支払遅延後、最初は連絡が取れていた。もしくは、最初から連絡が取れず、その状況が続いているといった状況の場合は、サラリーマンをやりながら逐次フォローするのは難しい方も多いと思うので、家賃回収業者の活用も検討しましょう。

家賃回収業者はその名の通り、家賃回収を代行する業者です。

オーナーに変わって、入居者への定期的なSMSや電話での家賃支払督促、そして、時には訪問を行い、在宅状況や会話をする等も行ってくれます。

家賃回収額の一定割合(40%程度)を手数料として支払わなければならないため、手残りは少なくなります。

但し、家賃回収できず、明渡し訴訟等で法的費用が発生する可能性もあることを考えると、その状況よりは全然マシなので自分ではどうにもならなくなった場合は、業者の活用も検討してみましょう。

明渡し訴訟は家賃滞納3か月が目安

もし、家賃回収業者を活用しても、連絡が取れない状況が続き、家賃滞納の期間が3か月を超えた場合は、明渡し訴訟を見据えて、法的手続きを検討する段階に入ります。

この段階までいくと、もしかすると部屋はもぬけの殻で、夜逃げされているといった可能性も考えられますが、その場合は法的手続きをせず、そのままリフォームを行い、次に向けて貸し出すことは可能性です。

やっかいなのはそこに居座る入居者です。上記の通り連絡や法的手続きを行っても退去していかない入居者なので、常識は通用しません。我慢の戦いになることは間違いなしです。

何でもそうですが、違反されている期間が長くなればなるほど、事態は深刻化していきます。だからこそ、家賃の支払遅れは1日でも遅れたら早めに督促し、入居者にはプレッシャーを与えていくことは重要だと考えます。何でも初動が大事ですが、家賃滞納も同様です。