なぜ金融機関は不動産融資に積極的になるのか？

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先日融資を受けている銀行に年1回の決算報告で面談をしたところ、ここ数年は不動産融資に対して消極的だったが、最近は不動産融資を積極的にしている、という発言がありました。

理由を聞いたところ、不動産融資に消極的になってからというもの、融資残高が減少傾向で、本業の利息収入が減益傾向になっているため、ということでした。

不動産融資は時代の流れによって、積極的になされる局面と消極的になる局面を繰り返していますが、5年程度前の過剰融資の状況から正常に戻っているという見解を、不動産業者の方よりよく聞きます。

今日はその銀行が不動産融資を外せない、積極的にならざるを得ない背景をご説明していきたいと思います。

有形担保がある

まず、不動産融資は不動産という有形担保があります。
貸倒リスクを抱えている銀行にとって、売却できる有形担保をとって貸付出来る不動産融資は、有形担保がない運転資金の融資や創業融資等と比べるとリスクが低い、と判断されることが多いと聞きます。

リスク収入を本業収入とする銀行は、毎四半期ごとにそれぞれの貸付先の財務状態等に応じて、一定に引当金の計上が求められます。

担保がなければ、最悪貸付金全額が貸倒となってしまうリスクもありますが、不動産融資の場合は、最悪債務者が自己破産したとしても、その債務者が保有している不動産に抵当権設定をしているため、売却することによって、全額損失は避けられます。

中小企業を相手にしている銀行ほど、貸付先の与信リスクが低い傾向にあるため、有形担保を取れる不動産融資を積極的に推進しているモティベーションは高くなる印象を僕は持っています。

融資残高を伸ばしやすい

また、不動産融資は億円規模の案件も多くあり、融資残高を伸ばしやすいという要素もあります。

利息収入を本業収入としている銀行にとって、良質な融資残高を如何にして積み上げられるか？というのが、優先順位が高いことです。

運転資金の融資を行ったとしても、規模の小さい中小企業であれば数百万でとどまってしまう事も多いですが、不動産融資は中小企業であっても、融資をする物件の収支が問題なく回るものであれば、億円規模の融資も可能であり、銀行にとっても利息収入を増やしやすい方法でもあります。

但し、融資残高を伸ばしたい銀行の担当者、仲介手数料をもらいたい不動産売買仲介業者、物件を購入したい買主が結託して、通常であれば融資を受けられる属性の買主が、証憑を改ざんして買主の属性を実際よりも良く見せることによって、不正が続いていたという事態がス〇ガ銀行の問題でした。

銀行の担当者が貸してくれると判断していたとしても、彼らにとっては上記のような思惑があるので、成功確率が高い投資案件だと判断しないご注意下さい。最悪、物件の収支が回らなかったとしても、本業の収集で補填できる規模だから問題ないと判断して融資審査を通過した可能性もありますので。

事業が安定している

最後に、大家業は在庫を抱えてるビジネスやモノを保有しないビジネスと比べると、浮き沈みが小さく、事業としては比較的安定していることも、銀行からの評価が高いポイントです。

飲食店やサービス業は景気の影響を受けて、売上変動の幅が相対的に大きいですが、住居をメインとする大家業は、住む場所は不景気になっても必ず必要なものということで、変動は大きくありません。

逆に言えば、同じ規模で運営している限り、いきなり家賃収入が2倍や3倍になることはないのですが、儲かるときはどんと儲かり、損失が発生するときは多額の損失となるといったように浮き沈みが激しいビジネスよりも、安定しているビジネスを銀行は好むということです。

ただ、店舗貸し、シェアハウス、民泊等、変動幅が大きい不動産業もあるので、事業が安定しているのは、住居用という認識は持つようにしてください。

銀行が不動産融資に積極的になる理由はご理解いただけたかと思いますが、銀行としても不動産融資をしたいのです。

ただ、担当者は支店稟議をあげて、そこから本社の審査部で審査されるという過程が会社内であるので、そういった社内手続きで通過する説明をきっちりして欲しいと思っています。そういった意味で必要な情報を与えてあげることは大事です。

銀行は敵だと思わず、味方だと考えて、動くようにしましょう。