建物利回りという新鮮な考え方

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最近建物利回りという言葉を聞くことが増えました。

建物利回りとは、その名の通り、建物部分にかかる利回りですが、手残りCF/建物価格で算出できる利回りです。

一般的には、地方より都心のほうが高いです。なぜなら都心のほうが土地値が高く、地方と比べて建物面積が小さくなってしまうため、建物㎡あたりの家賃収入が高くなるケースが多いからです。

また、都心方が不動産価格の占める土地割合が高く、価格に占める建物価格の割合が低くなる傾向があり、これも建物利回りが高くなる要因だと思います。

購入した不動産を一生所有し続けるということを考えた場合、建物はいつか朽ち果てますが、土地は一生残り続けます。そう考えると、建物価格相当分の収益を得てしまえば、土地値が下がらないという前提では、実質リスクフリーになります。

この建物価格分のキャッシュフローを収益不動産から得られる期間は建物分にかかる債務償還年数で計算できます。

ただ、この実質リスクフリーという点には、厳密にはリスクフリーというわけではありません。というのも、上述で土地値が変動しないという前提といいましたが、実際、土地値は変動していきます。

そして、傾向的には将来人口が集中していくといわれているエリアのほうが、将来過疎化していくといわれているエリアよりも土地値が下がるリスクが低く、また、将来的に建て替えをする場合でも、賃貸需要がより高いという意味で、再利用性が高くなります。

こういった土地をいったん所有してしまえば、未来永劫有効活用することができます。例え、土地値が下がったとしても、賃貸として貸し続けることができるエリアに土地を持ては、キャッシュフローを獲得し続けることができます。

そういった意味で、建物利回りはいくらなのか？建物分の債務をどの程度で返済できるのか？そして、何より、その土地は未来永劫所有し続けることにメリットがあるのか？ということも考えて、購入をしていきたいと思います。

この目線で考えると、自宅を購入する目線も変わります。自宅は投資ではないとは言いますが、将来的に売却する可能性はありますし、住み続けた場合でも相続し、後世に受け継がれていきます。そういった意味で、資産価値は加味して購入するべきだとは思います。

僕が購入した一棟では、建物利回りが相対的に低い状態になっていますが、将来的に活用しやすい土地ではあります。失敗とも言えず、成功とも言えずという状態ですが、この新たな視点を意識して取り入れていきたいと思います。