不動産投資における自己資本比率の目安

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みなさん、自己資本比率というのをご存知でしょうか?
自己資本比率とは、資産の金額に占める自己資本の割合のことです。
よく、財務安定性を測る際に使われる指標です。

この自己資本比率、上場企業等では財務戦略の1つの指標として参考にされることが多い数値ですが、不動産投資でも参考にした方が良い指標でもあります。

自己資本比率の適正な数値は、業種によっても異なりますし、同業種でも会社の方針によって異なるため、一概に〇〇%~〇〇%が適正とは言いにくいのですが、今回は一般的に言われている数値をお伝えするとともに、僕自身の実体験もお話ししていきたいと思います。

自己資本比率とは?

自己資本比率については、実際に例を挙げて説明したいと思います。

例えば、資産1億円を、2千万円は自己資金で、銀行からの借入金は8千万円の借入をして購入したとします。

この場合、図にすると以下のような状況になります。

借方 貸方
不動産 1億円 借入金 8千万円
自己資本 2千万円

自己資本/資産 = 2千万円/1億円 = 20%。
つまり、自己資本比率は20%ということになります。

自己資本比率は安定性を測る指標として取り入れられます。自己資本比率が高ければ高い程リスクが低く、低ければ低いほどリスクは高くなります。

例えば、8千万円借入しているのと、全て現金で購入した場合では、明らかに8千万円借入をした方が、リスクは高くなります。

これだけ聞くと自己資本比率は高ければ高い方が良いとなってしまうのですが、そういうわけでもありません。

事業を拡大していくためには適度に借入をしていく必要があり、全く借入をせず、自己資金のみで事業を拡大する場合は事業拡大のスピードが遅くなり、上場会社の決算説明等でも、自己資本比率が高すぎることを批判されることもあります。

「レバレッジを利かす」という言葉を聞いたことがあると思いますが、借入の割合を大きくして、総資産を大きくすることを意味し、「レバレッジを利かす」=「自己資本比率が下がる」という関係になります。

なので、自己資本比率が高い方が安全だけど、自己資本比率を高めれば高めた方が良いということではないことをご留意ください。

不動産投資における適正な自己資本比率は?

皆さんの気になるところは、不動産投資家にとって適正な自己資本比率はどの程度なのか?という部分だと思います。

結論から言うと、不動産投資家の目標としているキャッシュフロー及び目標達成時期の目安、現時点の金融資産等により異なります。

目標としているキャッシュフローが小さく、目標達成時期が今から離れた時点で、かつ現時点十分な金融資産を既に保有しているのであれば、ゆっくりコツコツ安全に進めていく方針を取るのが無難なので、自己資本比率高めで拡大していくということになると思います。

ちなみに、僕はゆっくりコツコツ資産積み上げていくという投資方針なので、自己資本比率は35%程度と不動産投資としては高めの水準です。ここから40%まで上げたいと考えているところです。

自己資本比率35%でどの程度の安定経営が出来るかというと、今僕は区分マンション3戸、1棟ワンルームマンション(全24戸)の合計27部屋を所有していますが、仮に1棟ワンルームマンションの50%である12部屋が空室になっても毎月のキャッシュフローは黒字を維持できます。

キャッシュフローが黒字だからと言って、売却時で大きな損失を出す可能性もあり得るので、不動産投資での価値は確定できませんが、毎月のキャッシュフローが黒字だと精神的には安定するので、余裕をもって不動産投資に取り組むことができています。

そして、一般論になりますが、上場会社の場合、自己資本比率が40%を超えていれば優良企業という判断が下されます。皆さんが知っているような大手企業でも、自己資本比率が20%台、30%台という会社は多くあります。

上場企業の規模は個人の不動産投資家とは異なりますが、数兆円や数千億円といった大きな金額の資産を保有していても、自己資本比率が40%であれば優良企業とみなされるので、規模的に小さい個人不動産投資家は、もう少し低くてもある程度の安定性は保つことができます。

というロジックで、不動産投資初期時に僕は自己資本比率30%を目指していました。

個人によってメンタル耐性であったり、投資方針は異なるので一概に言えない部分ですが、上場企業の財務諸表や仲の良い大家仲間さんから話を聞きながらターゲットを設定していただければと思います。

自己資本比率を上げるための方法

僕は不動産投資初期から自己資本比率を上げるために努力してきましたが、主に意識していたことは以下3点です。

  • 手残りキャッシュフローの最大化
  • 物件を安く買う
  • 繰上返済を行う

まず、手残りキャッシュフローの最大化です。
ここでいうキャッシュフローはサラリーマン収入から生活費を除いた不動産投資以外でのキャッシュフローも含みます。手元現預金の増加は自己資本の増加に直接つながります。

特に初期のころは不動産投資だけで得られるキャッシュフローは大きくない方が多いので、基本中の基本ではありますが、貯蓄をすることが大事です。

次に、これも基礎中の基礎ですが、物件を安く買うということです。リーマンショック後くらいから不動産投資を始めた方は、不動産価格が今と比べて低い水準だったので、物件を高値で買っても何とかなりましたが、今の不動産価格が高い水準で相場よりも高い価格で買ってしまうと、含み損を抱える=自己資本比率が低くなる可能性が高くなります。

最後に、繰り上げ返済を行うことで自己資本比率が改善します。
僕はこの繰上返済に力を入れていて、購入時はフルローンで購入するために自己資本比率が低いものの、そこから複数回繰上返済を行うことで、自己資本比率を上げてきた経緯があります。

借入期間を維持した繰上返済によって、ローン返済額が小さくなるので、その分手残りキャッシュフローは増え、精神的な余裕が生まれます。繰上返済を否定する人もいますが、僕は適度な精神的余裕を維持しながら賃貸経営をしたいので、少なくとも繰上返済を行った残高分にかかる金利を削減効果が確実に見込める繰上返済はおすすめしたい考えではあります。

正解はない自己資本比率ですが、深堀していくことで自分の立ち位置及び投資方針の再確認をすることもできます。この機会に不動産投資の自己資本比率について考えてみてはいかがでしょうか?

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