サラリーマン大家は儲からない

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不動産投資と雪だるまということで、今日は何を話すのかなと思った方も多いかと思いますが、不動産投資の比喩として雪だるまの話をさせていただきます。

不動産投資はかなーりゆっくり進む投資です。株式やFXのように、短期間でドカンと一発儲けられることはほぼないと思ってください。

言葉では分かっていても、不動産投資の経験がない方にとってはイメージがしづらいと思ったので、今回は雪だるま作りを例にしてお伝えさせていただきます。

サラリーマン大家は儲からない

例えば初めての不動産投資で区分1戸を購入し、その物件の月々手残りキャッシュフローが1万円しかなかった場合、固定資産税・都市計画税を含めると1年間でほぼ手元に残りません。ましてや、1回でも空室になってしまった場合は、赤字です。

これを雪だるま作りで例えると、最初の玉は小さく、また、玉の総面積が小さいため、転がしづらいし、大きくなりづらいので、勝手に玉は大きくならず、雪だるまを作成する人の力が必要です。

投資初期の頃であればあるほど、家賃収入だけでキャッシュフローを回すことは難しく、サラリーマン収入を持ち出すことも時には必要になります。

従って、普通のサラリーマン大家は不動産投資初期から儲っている感覚を得るのが難しいのが不動産投資です。不動産投資のブログや塾等で購入して1年でキャッシュフロー50万円とかなんて言っているのは、もともと自己資金をもっていた人か、キャッシュフローの意味が「手残りキャッシュフロー」ではなく、「経費差し引き前の家賃収入」である等、何か特殊な背景がある可能性が高いです。

不動産投資で最初から自分が想像しているようなお金が得ることは難しいと認識しておくことは重要です。

サラリーマン大家はコツコツ積み上げていく意識を

では、なぜ不動産投資をしているのか?
それは時間はかかるけど、コツコツ積み上げていくことにより、堅実な資産形成がしやすいからです。

雪だるまを例にして話すと、不動産投資初期は小さい雪を転がして、少しずつ雪の塊を大きくしているイメージです。接する面積が小さい為、それだけ大きくなるスピードも遅くなります。

その後、雪の塊が段々と大きくなっていくと、接する面積が大きくなる為、大きくなるスピードも速くなっていく過程です。

これと同じようなことが不動産投資でも起こります。

不動産投資初期は購入した物件からのキャッシュフローだけではなく、サラリーマン収入も貯蓄に回し、なんとか貯蓄した資金で次の物件を買い増しし、1か月の手残りキャッシュフローが5万円、10万円になってくると、貯蓄のスピードがそれだけ速まります。貯蓄スピードが早くなるということは、それだけ次の物件購入までの期間が短くなっていくわけです。

なので、特に投資初期はサラリーマン所得をいかにして貯蓄できるか?というのが勝負になってくるわけです。サラリーマン所得が多く倹約できる人はスピードが速く、サラリーマン所得が少なく倹約が出来ない人は、10年たっても次の物件が買えないなんてこともあります。

将来的に雪だるまを自分が理想とする大きさまで大きくすることをイメージして、今やるべきことをやる計画性は大事です。

サラリーマン大家は自分が負えるリスクの範囲内で

注意したいのは、自分が負えないレベルの負債を負うことです。
自分が負えないレベルの負債を負うことは、自分が管理出来ない物件規模まだ拡大してしまうことも意味します。

不動産管理のノウハウや空室対策のノウハウ等が未熟な段階で、管理会社に全てを委託するしかない状況では、空室率が上がり、運営が厳しくなる可能性が高くなります。

総資産が大きくなったからと言って、キャッシュフローが自動的に増えていくわけではなく、自分自身がしっかり管理できて、状況を把握できる範囲内で規模拡大をとどめておく方がサラリーマン大家としては無難だと思います。

雪だるまを例にすると、自分の体よりも大きい雪だるまを作ってしまい、自分では管理できなくなることです。雪だるまが倒れた時に、自分の力だけでは支えきれないほどに大きくしてしまうと、倒れないようにというのが半分運頼みということになりかねません。

まとめ

不動産投資の規模拡大を雪だるまの例をもとにお伝えさせていただきましたが、如何でしたか?
何事も大きくしていくまでの時間は必要です。
短期間で大きくなったものは崩れやすく、長期的にコツコツ積みあがったものは崩れにくいという一般論は事実だと不動産投資を10年続けて思います。

小さい時期はある程度の忍耐が必要になりますが、将来大きくなるイメージを持っていれば、コツコツ積み上げていく段階の時でさえ楽しみになります。僕はそういった感覚が好きです。

雪だるまも小さい雪玉の時に完成するイメージを明確に持てている人は初期から楽しみながら作れると思います。それと同じ論理ですよね。

雪だるまの完成イメージは人によって異なります。そこに正解はないので、自分が納得できる、管理できる範囲内の大きさにとどめておくことが、バランスを考えると幸せを感じやすいのかなと個人的には思います。

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