不動産投資で新築マンションに挑戦する際に知っておくべき予算の立て方

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2021年12月現在の不動産投資は、築古戸建て投資と新築RC投資が流行になっていると言えます。

築古戸建てをキャッシュで購入し、自分でDIYをして貸し出すローリスクローリターンの方法と自分で土地を仕入れて、自分で手配した建築会社にRC造マンションを建築してもらうというハイリスクハイリターンの方法は対局的な方法だと思います。

自己資金がない方や不動産投資経験が浅い方は土地から仕入れて新築マンションの手法はリスクが高いのでお勧めはしませんが、不動産投資の本質を理解するために学ぶべき手法だとは思いますので、今回はこの新築マンション投資の際に注意すべき点をお伝えしていきたいと思います。

新築マンションの目標利回り及び売却時利回り

土地から仕入れて新築マンション投資をする場合、まずは出口戦略を決めることが先決かと思います。

不動産投資に限らず全ての投資において出口戦略は重要ですが、土地から仕入れて新築は金額が大きいので、失敗すると損失額も大きくなることから、特に出口戦略を固めておくことが重要です。

出口戦略とは利回り何%の新築マンションを建てて、何年間保有し、利回り何%で売却するか？ということです。

例えば、10年間保有後に売却する場合は、築10年の建築予定の新築マンションスペックに近い物件の売り出し利回り、成約利回りを確認できれば大体どの程度の利回りで売却できるか予測することが可能です。

その後新築マンションの目標利回りを決めていくことにより、保有時の利益及び売却時の利益のトータル損益の範囲が計算できます。

新築マンションの目標利回りを決めた後に次の章で説明する土地及び建築コストの坪単価を逆算していきます。

新築マンションの土地及び建築コストの坪単価

目標利回りを決めた後、土地及び建築コストのトータルコストを見積もっていくわけですが、そこで考えるべきなのが新築エリアの賃料坪単価です。

例えば、都内23区で1LDK中心間取りの新築マンションの建築を検討しているとして、建築予定エリアの1LDK賃料坪単価が11,000円だとします。

そして、建蔽率80%、容積率300%(容積完全消化が可能な前提)、50坪の土地が坪単価300万円で売りに出されていた場合、新築マンション延床面積に対する土地坪単価(一種単価)は、以下数式により100万円/坪となります。

300万円　÷　300%　＝　100万円

上記マンションの延床面積は50坪×300%で150坪(約495㎡)となります。
150坪の内、貸出可能面積割合(レンタブル比)を90%とすると、貸出可能面積は135坪となり、満室想定家賃収入(年間)は以下算式により、1,782万円となります。

賃料坪単価11,000円×135坪×12ヶ月　＝　17,820,000円

一方目標利回りは7%としているので、上記年間家賃収入を7%で割り返すと建物と土地のトータルコストが計算できます。(この場合2.54億円)

そして、土地値が1.5億円(50坪×300万円)なので、建築費及びその他諸費用にかけられるコストは約1.05億円です。

これを延床面積で割り返すと、70万円/坪のコスト感で建築を行わなければならず、現在RCの建築コストは100万円/坪は超えると言われている水準なので、この土地で新築マンションを仕込むのは厳しいとなります。もしくは指値をするということもありです。

上記のようなシミュレーションを行って、目標としている利益が出せそうな土地であれば、現地調査して買付を出すという流れになります。

新築マンションの間取り及び賃貸需要

上記数値上のシミュレーションに加えて、間取り及び賃貸需要に沿った新築マンションを建築することはかなり重要です。

一般的に部屋を細かく区切れば区切るほど、坪当たり賃料は上がり、利回りは上がります。だからこそ1Rや1Kの部屋が飽和しています。

しかし、1Rや1Kは既に供給過多となっており、新築マンションであっても仲介会社に広告料を支払ってでしか成約にならない等、その後の賃貸経営が厳しくなることが予想されるのであれば、あえて大きく区切り、1LDKや2LDKの間取りとすることにより利回りが多少下がってもその後の運営が容易な物件を建築することをお勧めします。

必ずしも1Rや1Kが悪いという話ではなく、そのエリアの賃貸募集されている供給戸数及び間取り、敷金や礼金が取れているのか？等で定量情報を調べた後、地場の仲介業者にヒアリングした結果を反映させてください。

意外とこのプロセスを踏まずに、ハウスメーカー等から提案されたプランをそのまま採用してしまい、新築後に思ったように空室が埋まらないなんてことになってからでは遅く、賃貸需要についてプラン立ての段階で考えすぎと言われるぐらい考えてみてください。

如何でしたでしょうか？

土地から新築のプラン立てをすることより、不動産投資についてより深い理解が出来ることに気づいていただけたかと思います。今は目線に合う土地を購入することが難しい状況ですが、売り土地の情報を見てシミュレーションする練習をすることはできるので、毎日コツコツ続けてみましょう。