20代不動産投資で失敗してしまう根本的な要因と予防策

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僕は25歳で不動産投資の世界に飛び込みましたが、多くの失敗をしてきました。その中には未然に防げたものもあると今は思います。

具体的に挙げればキリはありませんが、保険屋に保険金を預けたところ持ち逃げされたり、購入直後に修繕積立金が2倍に跳ね上がったり、購入後に家賃が2割程度下がったり等々多くの失敗をしてきました。

上記のような失敗を防ぐための具体的な方法は、他サイトにも記載があるのでそちらをご確認いただくとして、20代で不動産投資を始めると、なぜ想定外のことが起き失敗しやすいのか？25歳で不動産投資を始めた僕自身の経験も踏まえて、より根本的な要因をお伝えしていきたいと思います。

失敗を完全に防ぐことはできませんが、20代は以下のような状態に陥りやすいという意識を持つことにより、少しでも失敗が少なくなれば幸いです。

【失敗要因1】20代だからこそ誰でも信用してしまいがち

20代は社会人経験が少ない方が多いということで、社会人経験が多い30代、40代と比べると不動産投資での失敗が多くなると感じています。

特に不動産投資に挑戦しようと考えている方は、融資を受けられる属性という意味でそれなりの教育環境の中で育てられ、周りの友人のそれなりの教養水準だった方が多いと思いますし、実際に僕が知り合った20代不動産投資家は教養水準の高めな人が多かったです。

しかし、不動産投資をする上で必ず接することになる不動産売買仲介に携わる方々、不動産賃貸管理に携わる方々は教養があまりない方もいます。

もちろん、一般常識をもって、顧客目線で動いてくれる方もいるのですが、自分たちの利益だけ考えて、顧客の利益は度外視で動く方も他の業界と比べると多くいます。

20代の方がこういった不動産業界の状況を知らずに、今まで育った環境と同じように「みんなが善人」という前提で不動産投資の世界に飛び込むと失敗する可能性は高くなります。

逆に、「不動産業界で出会う人はみんな泥棒」くらいで接すると、騙されないために会った人の名前をエゴサーチしたり、セカンドオピニオンをもらうために他の不動産業界の方に同じことを聞いて確認したりと、自然と対策を取るようになります。

要するに20代は上の世代と比べて、それまでに人に騙された経験がないため、出会う人が発する言葉を疑わずにそのまま受け取ってしまい、失敗してしまうということが起きやすいのです。

例えば、家賃が8万円だと説明を受け、相場家賃を調べもせずその説明を真に受けてしまった結果、実は家賃8万円の入居者は家賃をつりあげるための一時的な居住で、購入直後にその入居者が退去してしまった結果、家賃が7万円になってしまった。等です。

不動産業界の方が騙す手口は色々あるので、全てに対策を取ることは難しいですが、不動産投資の世界で出会う人は必ず疑ってかかる、今まで育ってきた環境とは異空間だという認識を持つことが重要です。

【失敗要因2】20代だからこそ中長期的な視点で考えられる人が少ない

20代だと、5年、10年という長い期間をかけて大きなビジネスを成功させた、もしくはビジネスを運営してきたという経験を持つ人は少ないと思います。

しかし、不動産投資は5年、10年、もしくはそれ以上の期間でのキャッシュフロー計画をたて、成功可否を判断し、投資実行するか否かを決めるものです。

例えば、新築マンションを購入し、新築プレミアムがのった家賃収入が入ってくる期間は黒字で回っていたものの、その後家賃が下落し、キャッシュフローが赤字になり、かつ、修繕費用が発生してキャッシュフローが赤字となり、結果投資としては失敗してしまったというのも1つの例です。

繰り返しになりますが、不動産の世界は騙す人が多いです。上記の例でいえば、例え、不動産売買仲介に携わる人が意図的に家賃下落を見込まず、ローン期間中ずっと新築プレミアムののった家賃が入ってくる想定で収支計画表を提示してきたとしても、過去に中長期的なビジネスに携わった経験がある方であれば、家賃が下落していかないことについて、疑問を持つ方が多いかと思います。

20代は社会人経験が薄いため、目先の利益を追ってしまい、中長期的にビジネス運営を考えられない傾向があるため、中長期的な視点が必要になる不動産投資で失敗するケースが多いです。

この点について、20代の方がタイムスリップしていきなり40代になって一瞬で経験を蓄積することは物理的に不可能なので、こういった不動産投資での失敗につながる特性を自分がもっていることを意識することで、漏れを防いでいくことが対策になると思います。

失敗要因1とも重なりますが、不動産業界の方が提示する情報を鵜吞みにせず、中長期的にキャッシュフローがどうなっていくのか？ということを意識して考えるようにしましょう。

【失敗要因3】20代だから経験談を聞ける不動産投資経験者が少ない

最期に、上記2つの章で説明したことを意識したとしても、20代は経験や知識が不足しているため、騙しや間違いに気付くことは難しいのでは？と考える方もいるかもしれません。

そのように考える方にとって、自分の周りの信頼できる不動産投資経験者に聞くことが失敗を防ぐ効果的な方法になってくると考えますが、30代や40代の方と比べると人脈ネットワークが狭いのが一般的なので、友人や知人で聞ける人はいない方が相当するいるかと思います。

実際に僕が25歳で不動産投資を始める前に、周りの友人や知人に不動産投資について聞いてみたのですが、ほぼいませんでした。100人くらい聞いたところで、1人不動産投資を始めている友人を見つけることができたぐらいの確率でした。

不動産を売る人と不動産投資をして賃貸経営をしている人は目線が違いますし、それぞれの悩みは異なります。であれば、自分が身を置こうと考えている立場の人に話を聞き、そこから失敗要因を把握するというのが失敗を防ぐ効果的な方法だと思います。

20代は怖いもの知らずで、年代が上がっていくごとに躊躇してしまうような挑戦も身軽にできてしまうというメリットはありますが、逆に言えば、リスク分析もせず勢いで挑戦してしまう方も相当数いるため失敗も多くなります。

そんな中で、不動産投資の経験があり、第三者的な目線で話を聞いてくれる方がいるのであれば、20代不動産投資での失敗を防ぐための貴重な存在になるので、大事にしてください。

周りにそういった方がいない場合であっても、僕のようなセカンドオピニオンを取るためのコンサルティングサービスをやっている方もいると思いますし、精力的に経験者を探す活動していればいつか話を聞いてくれる人が僕の事例のように見つかると思います。

20代で不動産投資を始めようとしている方のマインドセットに今日の記事が役立てば幸いです。