RCマンションを長期保有する場合の検証

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人生プランを考えて、なんやかんやで1か月程度経過していますが、まだ完全には固まっていません。ですが、少しずつ方向性が見え始めてきています。やはり迷ったときはその道の専門家に相談する、これは間違いないとは思います。

今検証を進めている中で、物件を長期保有した場合に注意すべきことは何か？ということがあります。一般的には長期修繕計画の実行をいかようにするのか？という部分が重要だと考えています。

僕が現在所有している1棟マンションについて、揚水ポンプは最近交換したばかり、屋上防水や外壁補修は約3年半前に大規模に前所有者が行ったようなのでしばらく行う必要がないのですが、エレベーターは竣工時より交換されていないため、交換が必要になる時期が出てくると考えています。

はたまた、現在の物件を10年、20年、30年と長期保有するのであれば、今後1回～2回の大規模修繕工事があるので、そのタイミングであったり、コスト面も将来キャッシュフローに含める必要が出てきます。

こういった物件の長期的展望を考えた長期修繕計画というのは、最初から考えている大家の方が圧倒的に少ないと思います。僕が所有しているエリアは、将来的に開発されていくということで市役所の都市計画マスタープランで決められており、いつまでに何を行うという具体的な時間設定もされています。そして、それはここ5年ぐらいの間に設定されています。

このコロナ過で当初設定している時間軸が若干ずれることはあったとしても、20年ぐらいのスパンで考えると、街並みが良くなっている可能性があり、少なくとも盛り下がっていくエリアではないと考えているので、長期保有も視野には入れています。

ただ、20年後ぐらいであればまだ50代なので、なんとかなると思うのですが、30年後となると、60代中盤なので、その時に建物取り壊しだの、建替えだのといった管理が煩雑になるようなことができるか心配ということもあります。

また、建替えをするにしても、今の建築単価が続く場合は、かなりのコストになります。であれば、取り壊しだけして、更地で売却するということもできるとは思います。

どちらに転んでも爆死することはないということを第一優先にすると、やはりローンを返済しておくということが一番安全で確実な方法だとは感じています。その代わり拡大をある程度諦める必要がありますが、拡大しなくとも繰上返済をすればキャッシュフローは増えますし、僕はそういう方法でキャッシュフローを積み上げてきたので、僕向きだとも思っています。

まだ、方向性が確定したわけではありませんが、細かい疑問点をつぶしつつ、更に検証を進めていきたいと思います。