最終的にいきつくサラリーマン大家の投資物件選定

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最近は毎日今後の投資方針について考えていること、このブログでも共有しているのですが、深く考え始めて感じるサラリーマン大家の投資方針のいきつくところについて書き綴っていきたいと思います。

僕はこの春より部署異動し、異動前の部署と比べて拘束時間が長くなりました。
そのことによりサラリーマン外の時間がより少なくなり、日々の物件検索や不動産投資について考えられる時間が短くなってしまったという状況があります。

投資方針を考えるにあたりまず最初に決めるべきなのは、どの程度キャッシュフローを上げたいのか？どの程度レバレッジをかけるか？(物件価格に対してどの程度自己資金を入れるか？)ということから決めていっているのですが、この２つが定まると、逆算により大体の物件購入金額の幅が見えてきます。

この後ぶち当たる壁が、エリアによって利回りが異なるということです。

達成したいキャッシュフローと不動産価格の幅がある程度決まっていると、逆算によって最低でも欲しい利回りも分かってくるのですが、その目標利回りが高いと資産性の高いエリアでの物件は対象外ということになります。(例えば、都心エリアでは利回りがかなり低いのでキャッシュフローの目標が高い場合は物件価格を積み上げなければならず、予算内で目標が達成できないということになります)

なので、一番大事なのはエリア対比で割安な物件を購入するということであって、最初から目標のキャッシュフローを決めるべきではないと感じています。

まずは、自分が土地勘を持っており、資産価値が上昇する見込みがあり、賃貸需要がそれなりに見込めるエリアをピックアップし、そのエリアに集中して一定期間物件検索をし、相場観を身に付けるというのが重要なのかなと。

そう考えると、時間がないサラリーマン大家としては、エリアを広げすぎると毎日の物件検索が手に負えなくなるので、ある程度エリア(最寄り駅等)を絞って、データを記録していくというやり方が一番失敗が少ない物件選定の方法だと僕は考えています。

エリアを絞ることによって自分が欲しい物件を購入できる可能性は低くなりますが(物件の絶対数が少なくなるため)、何が割安で何が割高かは把握している状況なので、購入後に苦労するような物件の購入を控えられる選球眼がつくのかなと。

やはり、ドメスティック戦略に傾注していくのかなと投資方針を考えていて感じているところですが、もう少し考えていきたいと思います。