不動産投資は「長期」の選択をしやすいからこそ負けにくい

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「長期　分散　積立」で投資をすれば負けにくいという話は聞いたことがある方が多いと思いますが、10年不動産投資をしている僕が実感していることをもとに、「長期」の投資について考えてみたいと思います。

僕が不動産投資を始めたのは2011年11月ですが、どちらかと言えば「もう10年か・・・」という感覚です。不動産投資初期に購入した区分5戸の内、3戸はまだ保有していますが、場所が良いのと安く仕込めたというのがあるので、生涯保有し続けようかなと思っているところです。

購入した投資対象を10年も保有するのは不動産投資以外の投資ではあまりないことなのかなと思いますが、今回不動産投資は「長期」保有の選択もできるからこそ負けにくいと言えるゆえんを実例をもとにお伝えしていきたいと思います。

長期投資＝成功の構図はあらゆる投資に通ずる

長期的に投資すると負けにくい投資がしやすいという話はよく聞く話ですが、これは事実だと実感しています。

僕はFXトレード歴も3年程度になっていますが、デイトレードのような目先の動きで利益を狙いにいくとちょっとした動きにビビり損切した後に自分の想定していた動きになり後悔することが多々あります。

特に僕のようにサラリーマンをしながら投資をしている人は日中細かい値動きをチェックすることが難しい人も多く、物理的にも目先の利益を意識したトレードをするのが難しいというのもあります。

一方、不動産価格はというと、そもそも1日単位で価格が動くものでもなく、自然と中長期の視点で考えて行う投資になります。

とはいえ、不動産価格にも上昇下落の局面はあります。1年という期間を決めてその中で勝負するとなると、負けることもあれば勝つこともあります。

しかし、例えば10年という期間の中で残債価格よりも売却価格が高くなったら売却するというスタイルで臨むと、期間の経過に応じて残債は減っていきますし、10年の中で上昇する局面が全くないということは考えづらいので、負けにくい投資がしやすいと言えます。

実例として、僕が不動産投資を始めた当初に購入した物件の中で購入直後に修繕積立金が2万円あがったという物件がありました。

修繕積立金が上がったことにより収支が悪くなるので購入直後に売却価値が下がったことを意味するのですが、その当時は売却したら確実に損だったものの、9年の時を経て家賃収入を順調に生んでくれて、残債も減った結果、売却時のトータル損益はプラスとなりました。

不動産投資では、毎月家賃収入が積みあがる、残債が減っていくことで、将来価値が多少下がってもトータルでは負けにくい投資ができます。もちろん、購入後に一定以上の稼働率で回せるという前提ではありますが。

精神的余裕が長期投資を可能にする

ただ、全ての不動産投資家が「長期投資」することができているかというと、そうでもないです。

長い期間物件を保有することは、負けにくくなるということもありますが、設備破損や家賃滞納等の保有リスクが高くなるという要素もあります。

この保有リスクを吸収できる精神的余裕をもつためには資金的な余裕をもって不動産投資に臨むことが必要です。

例えば、年収1,000万円だけど貯蓄がほぼないサラリーマンがサラリーマンとしての信用を活かして、都内近郊1億円のアパートを購入したとします。

場所にもよりますが、都内近郊1億円アパートというと、ワンルームで10部屋程度あってもおかしくない金額ですが、ワンルーム10部屋というと1年に2～3部屋退去があることが多いです。

退去時に想定外に原状回復費用が発生した時に支払えないと、すべき修繕ができないことになり、結果空室期間が長くなり、収支が悪化していくことになります。

このような流れでも収支悪化は精神もむしばんでいきます。空室の事ばかり考える日常になり、いつしか損失を出してでも物件を売却しても良いという考えになり、損切してしまう、というのが、精神的余裕のないことで長期投資が出来なかった事例です。

損切りをすることも時には必要ですが、上記の場合は資金的余裕があり、すべき修繕をしていれば空室が埋まり、順調に運営できていた可能性もあります。

何事も余裕をもって臨むこと、これは重要です。
余裕を持てれば、機を待ち、長期的な視点で投資することもできます。

そういった意味でも、借入枠を使い切ることだけ考えるのではなく、自分の資金的余裕とのバランスを考えて購入する物件の価格帯を判断していただければと思います。