不動産投資の収益源はインカムゲインからキャピタルゲインへ

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僕が不動産投資を始めた当初、今と比べると不動産価格が低く、都心であってお利回り10%を超えている物件もありました。ただ、その頃は僕は新卒社員で与信もなく、また手元現預金もなかったので、物件の買い増しができない状況にありました。

ということで、10年前であれば、毎月の家賃収入からローン返済額や事業経費を差し引いた手残りキャッシュフローベースで十分にお金が残る構造を作ることができ、家賃収入というインカムゲインでコツコツと儲けを増やしていくことができました。

最近は不動産価格が高くなり、都心だと利回りが5%をきっているという物件をよく見ます。
利回りが5%を切ると、緊急出費が発生したり、空室が長引く又は空室数が増えるなどちょっとした変動で月々のキャッシュフローがマイナスになってしまいます。

それを防ぐために、頭金を多めに入れて月々のローン返済額を少なくするなど対策は取れるにしても、家賃収入を基にしたインカムゲインで儲けを増やしていくというのは難しい状況にあると思います。

但し、今後インフレ傾向が強くなっていく、しばらくは継続するという見方が大半で、買った時の不動産価格よりも売る時の不動産価格が高くなる可能性が高い状況下なので、売却時のキャピタルゲインを目的とした不動産投資が増えていますし、この傾向は今後も強くなっていくものと思われます。

FXトレードや株式投資のように買った売ったの価格差で儲けを積み上げていくという投資は僕はあまり積極的にやりたくはありません。なぜなら、このような投資手法は仮に相場が大暴落した場合に大きな損失を生む可能性、そして、不動産はFXや株式投資を比べて、すぐに売ることがしづらい、流動性が低い投資なので、キャピタルゲインとの相性は良くないと考えます。

誰もが欲しい実需のマンション等、住む人向けに売却するというのはエリアや価格を間違えなければ、負ける可能性は低くなりますが、相場観とある程度の与信を持ち合わせていないと実行はできません。

今後の不動産投資戦略について、節目に来ていると思います。
規模を拡大するにしても、10年前に始めた頃とは違った感覚、目的で考える必要があります。ただ、そもそも、キャピタルゲインを目的に不動産投資をするのか？ということもあり、今後の投資方針については、悩みますね。。。何もやらずにひたすら待つというの投資ではありますが、そのスタイルだと永遠に購入できなくなる、ということにもなり得ますしね。