現地調査を習慣にしてみて改めて感じたこと

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最近次の不動産購入に向けた相場観の把握や物件目利き力を上げるために、週末に１件は数値上で悪くないと判断した物件の現地調査を行っています。

とはいっても、週末の限られた時間内での現地調査になるので、近隣駅での現地調査になるのですが、改めて感じたことは、高い物件はそれ相応によく、安いと思った物件はそれ相応に理由があるというものです。

特に、机上では気付けない内容としては、物件自体から醸し出している雰囲気といいますか、物件の格は現地で見て感じないと分からないことだと思います。

まず第一にエントランスは物件の顔とも言われていて、物件の顔であるエントランスが豪勢なものだと部屋につかみはよく、物件売却時や賃貸時は売りやすく、又は貸し出しやすくなるというのが通説です。

区分マンションで言えば、坪単価が高いものはそれ相応の物件の格であるものが多く、割高である理由が分かる物件が多いというのが印象ですが、割高か割安かは感覚的なものがあり、そこに目利き力の差が出てくるのだと思います。

僕が現在現地調査をしているのは埼玉県の物件が多く、物件価格が高い物件を購入した場合、それを賃貸に出すと家賃が都内と比べるとまだ相対的に安いので、利回りがかなり低くなってしまうものもあり、ブランドマンション等、高級マンションと呼ばれる物件を投資用として購入するのは投資としては危険だなとも思います。

売り土地についても、現地調査を始めていますが、行ってみると前面道路が想定以上に狭く、新築するとなった場合にそもそも資材を搬入できない、又は周辺が住宅地で囲まれていて、賃貸住宅を新築するとなった場合苦情クレームが多くきそう、南向きに高いマンションが建っており、日照がなさそう等々、現地に行ってみて気付かされることは多くあります。

１棟保有をしていた時は１棟売却が実現するまでは新たな物件の購入は控えるという方針だったので、収益物件ポータルサイトでの机上数値の把握にとどめていましたが、今年はないまでも、将来的に新たな投資物件を購入することもあるので、現地調査を始めてみて良かったと早速感じています。

机上の数値だけでなく、住所を聞いただけでその地の雰囲気やイメージが湧くぐらい、自分が投資対象と考えているエリアの把握に努めたいと思います。