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不動産投資初心者の経験がない方が、初めての不動産投資で1棟投資をするのは怖いというケースはよく聞きます。
その点、比較的金額が小さく、毎月の管理費や修繕積立金を支払う代わりに建物管理がしっかりしている区分投資から不動産投資を始める方も多く、僕も区分投資から始めました。
ただし、区分投資であれば投資金額は小さいため、自己破産という最悪の可能性は低いものの、毎月のキャッシュフローがマイナス続きで投資としては失敗だったということもあり得ます。
区分投資は1か月のキャッシュフローが小さく、数千円程度のコスト削減でも大きな意味を持ちます。月々のキャッシュフローを改善することが出来ればインカムゲイン(賃貸収入)とキャピタルゲイン(売却損益)のトータルをプラスになる、すなわち成功できる可能性が高くなります。
今回は区分投資を既にしてしまった方向け、または今後考えている方向けに、区分投資で成功するための１つの手段として、区分投資での管理委託についてお伝えしていきたいと思います。
結論から申し上げますと、区分投資の賃貸管理を自分で行うことにより、区分投資の成功可能性が高くなると僕は思いますし、区分投資の場合は賃貸管理で求められることが1棟投資と比べて少ないので、自主管理のコストパフォーマンスが高いと考えています。
コンテンツ
区分投資成功するために理解しておくべき管理委託のタイプ
区分投資で成功するために理解しておくべき管理委託について、大きく２種類あります。建物管理委託と賃貸管理委託です。
建物管理は建物の修繕計画策定や日々の清掃、区分マンションであれば管理組合の管理費や修繕積立金の会計上及び出納上の管理等です。
一方、賃貸管理の方は入居者対応のみの管理委託です。
入居者から連絡が入った時の対応、家賃回収代行等が主な内容です。
ちなみに、この建物管理と賃貸管理のどちらも委託するという形態もありますし、どちらか一方だけ委託するという形態もあります。
１棟マンションであれば、建物管理会社が存在しないので、建物管理と賃貸管理をどちらも委託するという方が多いです。
また、区分マンションであれば、建物管理会社がいるのが通常です。例えば、ライオンズマンションであれば、大京アステージというマンション管理業者が建物管理を行っているケースがほとんどです。
区分投資で成功するために考えるべきは賃貸管理の管理委託についてです。
建物管理委託については、管理組合として全戸決められた金額を支払う必要があり、自分だけ管理委託をせず、管理手数料を支払わないということが難しいです。
区分投資での成功を左右する賃貸管理委託手数料の相場
そこで、まず考えなければいけないのが区分マンションで賃貸管理委託をすることによって、どの程度コストが発生しているかという点です。
この管理委託手数料については売買仲介の媒介手数料のように法律上で定められている数字はございません。従って、会社によって異なるのですが、大体家賃の3%～5%です。また、最近は1戸1,000円のように定額制で管理を行っている会社もあります。
そして、更新料は半額、もしくは全額を管理会社に支払うというパターンが多いです。
つまり家賃が違うと、同じ業務内容なのにも関わらず費用が上がるということです。
僕の場合、所有している区分マンションが全て50㎡超の家族で住む部屋になるので、管理委託をした場合の費用絶対額は大きくなります。
家賃が低くても、高くても結局は同じサービス内容なので、管理手数料は定額制にすべきと考える方もいますが、賃貸管理業界の業界慣習で家賃に対する一定割合を手数料としてもらうという流れが長年続いているようなので、今後この料金形態が全て定額制になることは考えにくいと思います。
区分投資での成功するためにコストパフォーマンスを考える
そこで、ここからが本題になるのですが、はたして建物管理がしっかりしている区分マンションにおいて、賃貸管理委託をすべきかどうか？という話です。
結論から申し上げると、区分マンションであれば、管理戸数にもよりますが、賃貸管理委託をする必要性は低いと考えます。ただし、入居者に家賃保証会社に入ってもらうという前提条件付きです。
賃貸管理業務は、入居者と貸主の連絡仲介、家賃回収代行及び退去立会いという業務に大きく分類されると考えております。
まず、入居者と貸主の連絡仲介に関してですが、10年間の賃貸経営を通じて思うのが、入居者からの連絡頻度は意外と少ないということです。連絡があるとすれば、水回りの故障や換気扇の故障、給湯器の故障等、室内設備の故障です。
入居者からのクレーム処理に関して、賃貸管理委託をするメリットは、仲介をはさむことによって感情的なやり取りがなくなること、また本業が忙しい方は管理会社が受け手になってくれるので、管理会社が営業中の間は連絡を受けやすい状況になるということです。
クレーム処理に対応するための修繕業者の手配は管理会社にお願いすることも可能ですが、費用対効果の良い業者を選定してくれないかもしれませんし、手配をお願いする分、通常のコストに管理会社の利益がのり、割高になります。
次に家賃回収代行についてです。
賃貸管理委託をした場合は、家賃の流れが、借主⇒管理会社⇒貸主となります。
賃貸管理委託をしない場合は、借主⇒貸主が家賃の流れになります。
もし、借主が家賃送金日を忘れていたり、何らかの事情により支払えていない場合は、管理会社の方で支払催促を行ってくれます。この手間が省けるというのが管理委託のメリットです。
しかし、家賃保証会社に入っていれば、決められた日に家賃保証会社から貸主に家賃分が送金され、家賃催促は家賃保証会社が行ってくれます。家賃保証にも多くの形態がありますが、家賃保証会社の引き落としサービスにするようにしましょう。
従い、自主管理で一番心配になる家賃滞納に対する対応は自分でコスト負担することなく、家賃保証会社への外注することができます。
最後に退去の立会いですが、賃貸管理委託をしてない賃貸管理会社に退去の立会いをお願いすると、費用が発生します。賃貸管理委託をしているのであれば無料です。金額は定額のところもあれば、家賃の一定割合の会社も存在します。
ただ、これに関しても１人仲の良い賃貸管理の方がいれば、その方に一定額お支払して対応してもらうことは可能です。僕はそのようにしています。また、仮に手数料を支払うにしても、内装業者にお願いすれば5,000円～10,000円程度で対応していただけます。
まとめると、管理委託をすることによりある程度の手間は省けますが、区分数部屋だけであれば自分で対応できる内容です。その割管理委託すると費用が発生します。
10部屋、20部屋所有しているのであれば管理委託することも考えても良いかもしれませんが、1戸、2戸の規模であれば、サラリーマンでも十分対応できる範囲ですし、それにより区分投資で成功できる可能性をアップできるのであれば、検討する価値はあると考えます。
自分の労力に関する考え方は人それぞれですので、自分なりにコストパフォーマンスを考え、賃貸管理委託の有無を選択いただく際の参考にしていただければ幸いです。
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