出口戦略から考える購入すべき物件

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現在不動産投資を体系的に再学習しているというお話しを共有していますが、その中で出口戦略についても学び直しをしています。

僕はどちらかといえば行き当たりばったりで不動産投資をしてきました。行き当たりばったりというのは、ひとまず目先のキャッシュフローがプラスになればよいという考え方で、売れなければ最悪長期保有すれば良いという意味です。

昨年売却できた1棟マンションについても、購入当初は目先のキャッシュフローがプラスになっていれば良い、とりあえず1棟マンションを保有したいという思いから購入していまして、その当時属していたコミュニティの皆さんに、出口戦略はどうする？と聞かれたのに対して、売却は考えておらず、長期保有をするということで回答したのは今でも覚えています。

結果的に、保有する中で1棟マンション保有にはある程度のメンタル耐性であったり、管理会社とこまめにコミュニケーションできる柔軟な時間の使い方をする必要があることも、また、収入が低い層向けの単身向けマンションは滞納や夜逃げ、ゴミ屋敷化等々、多くの問題を抱えていることから、保有リスクを嫌い、結果的に売却することにしました。

上記のような経験は非常に有用な経験だったと思います。しかも、売却益も取れたので(あまり大きくはないですが)、まけなかったという意味で成功で終われたことも大きいです。

今後は同じような経験(保有期間中に精神的苦痛を味わう)をしたくないという思いはもっており、次の物件には慎重にはなっていますが、慎重になりすぎると一歩踏み出せず、ある程度の勇気というか、割り切りは必要だなーと改めて感じています。

まずは何より数値を見て判断すること。

この点、売却した1棟を購入した際は数値はもちろん見ていたものの、自分が考えていた指標は下回っていたのに、駅から近いという理由だけで、その駅力を調べず、購入してしまいました。

購入直後は1棟マンションオーナーになれたという満足感から幸せな期間が少しありましたが、それもつかの間、その後は空室のたびに心配するような生活となりました。

結果だけ見ると稼働率98%で運用できたので悩む必要もなかったのかもしれませんが、その過程で色々悩み、色々な施策を講じてきたからだと思っています。

次購入する物件は、いつ、どの程度の価格で売却するのか？といったことをイメージした上で、インカムとキャピタルでプラスになるようにしたいと思います。