不動産投資の成功秘訣：実質利回り計算と注意点

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収益物件サイトでは物件の表面利回りが常に表示され、多くの人がこの利回りを基に物件の購入を検討しています。しかし、表面利回りだけを見て物件を選ぶことは時折危険な選択につながります。

表面利回りは、満室経営でかつ管理コストがゼロの場合の投資金額に対するリターンの割合を示しています。しかし、実際には自主管理しない限りは管理委託のコストが発生し、永遠に満室状態を維持することは難しい現実があります。

さらに、物件によっては敷金や礼金を取ることが難しい場合や、競争が激しいエリアでは空室期間が長引くことも考えられます。これらの運営に関わる実際のコストを含めた最終的なキャッシュフローの投資額に占める割合を実質利回りと呼びます。

表面利回りが高いからと言って物件が必ずしも優良とは限りません。高利回り物件は賃貸経営が難しい場合が多く、実際の運営状況を考慮しないと良い投資とは言えません。

収支シミュレーションは実質利回りで行うべきであり、その理由を以下に述べます。

表面利回りが高いからといって物件が優れているわけではありません。例えば、表面利回りが10%の物件でも、常に2割の空室がある場合や、空室が発生しても半年以上埋まらないような物件は実質的な利回りが低くなります。

最終的に求めるべきは手元に残るキャッシュフローです。利回りが高いからといってキャッシュフローが残りやすいとは限りません。そのため、収支シミュレーションでは実際に発生するであろうコストを織り込み、実質利回りを計算する必要があります。

競合が激しいエリアでは広告費が高くつくことも考慮すべきです。広告費や敷金・礼金の差異が大きくなる場合があり、これらのコストもキャッシュフローに影響します。

不動産投資の目標はキャッシュフローの最大化です。利回りだけを追い求めるのではなく、実質的なキャッシュフローを見極めるために、収支シミュレーションを実質利回りで計算することが重要です。初めはコストの見積もりに時間がかかるかもしれませんが、分析を繰り返すことで慣れていくかと思います。