大家として知っておくべき！空室率計算の考え方とシミュレーション

空室率の計算方法

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不動産投資の大きなリスクとの1つである空室リスクですが、この空室リスクを数値化しているものが空室率です。当然のことながら、空室率が高くなると家賃収入が減るので、この空室率が高くなる可能性が高い物件は空室リスクが高いということになります。

ところで、賃貸管理会社が当社管理物件の空室率は〇〇％という宣伝文句を見たことはありませんか？入居率〇〇％という表記をしていることも多いですが、「100% – 空室率」は入居率となるので、同じことを言っています。

この空室率の計算は様々な方法があります。
管理会社によっては、意図的に自分達にとって有利になる計算方法で計算することもあるので、その点注意が必要です。

また、この空室率は将来のキャッシュフローを見積もる上で重要な要素の1つです。
将来的な空室率は物件やエリアによって大きく異なりますが、今回は一般的な考えについて、僕の運営実績も交えながらお伝えしていきたいと思います。

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3つの空室率計算方法と大家が参照すべき空室率の数値

空室率計算方法は複数あるというお話をしましたが、主に以下の計算方法があります。

時点空室率
賃料ベース空室率
日割りベース空室率

時点空室率は、〇月〇日時点の空室率ということになります。
それ以前の空室率が高い状況であったとしても、ある時点の空室率が低い場合は、空室率が低いように見えてしまう点は注意が必要です。

管理会社が開示している空室率についても、この時点空室率を使っている可能性もあります。しかも、いつ時点の空室率を使っているか明記がない場合は、直近の中で１番空室率が低い時点の空室率を使っている可能性もありますし、過去最高の数値を使っている可能性もあります。

次に賃料ベースの空室率です。
これは空室となっている部屋の賃料を総想定賃料で割ることによって求める空室率です。収益に焦点をあてて考えている方が活用する空室率です。

例えば、1棟5部屋のマンション、内4部屋は20㎡の1R、内1部屋は100㎡の3LDKで3LDKの部屋が空室だったとします。

この場合は部屋ベースでは空室率20%ですが、賃料ベースでは空室率50%以上になることがあります。

最後の日割りベース空室率ですが、これは1年間365日として、空室だった日数を総戸数×365日で割ることによって求める空室率です。

賃料ベース空室率とは異なり、部屋ごとの賃料に関係なく、あくまで部屋ごとの稼働率に重点を置く空室率の計算方法であり、僕は日割りベース空室率を採用しています。

僕は部屋ごとに間取りや広さが大きく異なる物件であったり、マンションの一部が店舗となっているような物件は購入しない方針ということもありますが、物件の力を表すのは日割りベースの空室率だと考えるためです。

但し、投資家によって考え方はそれぞれですし、所有物件も異なると思いますので、どの空室率を使用するかに正解はないと思います。大切なのは空室率には複数の計算方法があり、自分が見ている空室率がどの計算方法に基づいて計算された数値なのか？その数値を採用している意図は何なのか？を把握することだと思います。

空室率のシミュレーション方法

将来の空室率を正確に予測できるのであれば、苦労はしません。
この部分を見誤る方が多いからこそ不動産投資で失敗する方もいるわけで、その点留意の上、当方の見解を書き綴っていきたいと思います。

まず僕は以下の数値を参考にしています。

ワンルームタイプの年間解約率(平均)：20%～30%
ファミリータイプの年間解約率(平均)：15%～25%

この解約率というのは、総戸数に対して1年間で解約が入る割合です。

例えば、僕が所有している1棟ワンルームマンションの総戸数は24戸あります。
年間解約率が25%だった場合、1年あたり平均6部屋の空室が発生することになります。

僕は2021年11月時点で1棟ワンルームマンションを所有して3年半経ちますが、年間平均にすると5部屋～6部屋の間となっており、妥当な数値だと思います。

ファミリータイプの区分マンションは5年間に1回退去があるかないかというペースなので、平均より低い空室率となっているというのが僕の所有物件の実績です。

上記解約率に加えて、平均空室期間が分かれば、キャッシュフローのシミュレーションを計算することができます。

平均空室期間を長く設定すればするほど、日割りベース空室率は高くなるため、その分キャッシュフローは悪化します。

僕の場合は、平均空室期間2か月を目標にして入居者募集をしています。
10年賃貸経営をしていて、どんなに長くとも3か月半で次の入居者は決まっています。これは賃貸需要の低い物件を購入していないということもありますが、入居者募集をきっちりやっている結果だと思いますが、保守的にシミュレーションする場合は、平均空室期間3か月程度で見ておけば、問題ないかなというのが僕の感覚です。