賃貸需要の調査方法

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物件の紹介を受けた際に、色々と数値を見積もることになるかと思いますが、業者が送ってきた数値が正しいとすれば、その数値を多角的な視点、指標で分析し自分なりに答えを出すことはそこまで難しくありません。

多くの物件を見てきて思うのですが、判断が一番難しいのが賃貸需要の部分です。

具体的に言えば、業者の想定家賃で本当に満室に近い稼働が続くのか？将来的には空室率が下がっていくのではないか？ということです。

今回はそんな賃貸需要の調べ方について考えていきたいと思います。

駅乗降者数や人口動態など公的資料のチェック

まずは、誰が見ても分かるような資料を見に行きます。

僕が必ず見ているのが、その物件が属しているエリアの将来人口予想と最寄り駅の乗降者数です。

将来の人口予想については、そのエリアが属する市役所や区役所で情報が載っているはずです。あくまで予想なので、それが完全に正しいとは言えないかもしれませんが、少なくとも傾向はつかめると思います。そのエリアの人口が増えていくのか？減少していくのかは。

駅乗降者数については、最低ラインをどこに置くのか？という部分について意見が分かれますが、一般的には5万人を超える駅だと良いといっている方が多いイメージです。ただ、これに関しては、1万人以上あれば、よいのではないかと個人的には思います。

要はその周辺にどの程度同条件の物件があるかです。

乗降者数1万人程度の駅であっても、駅徒歩5分内のエリアに属し、賃貸需要があるターゲット向けの物件タイプとなっているにもかかわらず、周辺にあまり競合がない状況であれば、それなりの安定稼働が見込まれます

要はバランスです。

ここら辺は、具体的な数値で判断できず、感覚的な部分も入ってきてしまいますが、やっていく中でなんとなく感覚はつかめてくると思います。

最寄り駅付近の同条件物件の調査

そこで、役に立つのがSUUMOです。

自分が部屋を借りる立場になって調べてみるのです。

例えば、購入検討している物件が駅徒歩10分でワンルームメインの1棟マンションだった場合、同じような部屋の広さ、駅徒歩で調べてみると、どの程度の物件が空室になっているのかが分かります。

また、そこで募集家賃の相場も分かり、業者が設定している家賃が高めなのか低めなのかということが大体分かります。もちろん、購入後の努力で多少の家賃アップは可能な物件もありますが、まずは保守的に見積もっておくべきだと個人的には思います。

また、先ほど駅乗降者数の話とも関係してきますが、駅乗降者数が1万人のえきで、同条件の物件が100件以上出てくると、空室対策は苦戦するということは容易に想像できるかと思います。

SUUMOに出てくる物件にはない、自分が購入する物件にしかないような付加価値を加えられるものがあるのであれば良いですが、特に差別化を図ることが難しいという状況であれば、最終的には家賃競争になってしまいます。

ある程度家賃を下げてもキャッシュフローが回るのであれば、問題ないと思いますが、少しストレスをかけてだけですぐに赤字になってしまうような投資はやはり危険かと思います。よほど、競争力の物件ではない限り。

管理会社へのヒアリング

最後の管理会社へのヒアリングです。

これは結構大きなプロセスです。

一番良いのは、購入検討をしている物件の最寄り駅付近にある不動産屋に電話をかけて賃貸需要を聞くという流れです。

物件の管理を任せるか任せないか分からない相手に対して、しっかり教えてくれるかどうかという不安をお持ちの方もいるかもしれませんが、そのエリアの物件の購入を検討しているオーナーのものなんですけど、賃貸需要についてお聞かせ願えますか？というトーンで聞くと、教えてくれます。そこで、今忙しいんで後にして下さいと言われたことは今のところは経験したことがありません。

そこで、このエリア周辺は新築アパートが乱立してて、最近は新築であっても、埋まらないというケースも結構あるんですよねという情報であったり、ワンルーム中心のエリアなので、２LDK以上の間取りの部屋があれば、すぐに埋まるからおすすめという情報を聞いたり、できます。この情報が大きいんです。

ということで、賃貸需要調べる際には上記の３つの方法で進めてみてはいかがでしょうか？地味な作業ではありますが、この作業によって、購入後に空室が長引いてしょうがないということがなくなっていきます。購入するときとその後の保有時の苦労であれば、購入時に苦労したほうが良いとは思いませんか？