旧耐震物件所有のリスク

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旧耐震物件を所有したくないと考える方がほとんどだと思いますが、旧耐震物件は新耐震物件と比べて需要がないので売買価格が低く、立地が良いところでも周辺平均と比べると表面利回りが高くなるのが通常です。

しかし、そんな見かけ倒しの表面利回りの高さだけで判断してしまい、実はあまりもうかりもしない物件だけど保有し続けざるを得ない状況に追い込まれることもあります。

まず、旧耐震物件は売却しにくいということが挙げられます。

これは皆さんが購入する立場になってみれば分かることかと思います。

融資を受ける際の融資期間は法定耐用年数から築年数を差し引いた期間となるというのが通常です。従って、例えば築年数40年の物件を所有していた場合は、法定耐用年数の47年から40年を差し引いた7年というのが融資期間になります。

そうなると、月々のローン返済額がとんでもない金額となり、毎月のキャッシュフローはマイナスになる可能性が非常に高くなります。

富裕層の方で税金対策として不動産を購入する方を除いては、あまりメリットがありません。

また、近年地震に対するリスクがかなり騒がれ始めている為、金融機関としても旧耐震物件に対しての融資は消極的というのがあります。

これらのことから、築年数が古いと売却しようと思っても買い手が現れないという事態が生じる可能性があるのです。そうなると、売却して資産の入れ替えをしたいと考えていても実行に移せません。しょうがないから保有し続けざるを得ないという状況になってしまうわけです。

また、旧耐震物件の怖さは修繕費用の増額にあります。

僕が所有している物件で購入後に想定以上に劣化が進んでいることから修繕積立金が2倍になってしまったということもありました。ここまでにはないにしても、急な出費や想定外の修繕積立金増額ということもあり得ます。これは新築にはない築古物件のリスクです。

ただし、減価償却費を大きく取れることは正直助かっています。

通常47年の減価償却費を僕が今所有している築古物件では15年で償却することが出来ます。そのおかげで、税金をほぼ払わずに利益をほぼ100%享受することが出来ます。

しかも、15年以内には売却をするので、その後大きな黒字を計上せずに終える予定です。

とはいえ、やはり、旧耐震物件はリスクが高いです。地震が来た際の倒壊リスクも新耐震物件と比べると高いのが事実です。

こういったリスクが許容できるか検討した後に購入を決めていただければと思います。