キャッシュフローの目標をどこにおくかで変わる戦略

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先週末は外部に今後の不動産投資戦略に関する相談をしにいったこともあり、少しずつ今後の不動産投資戦略が固まりつつあります。ここでカチッと決めておけば、あとはそこに向けて頑張るだけなので、悩むなら今のうちにということで多角的に考えています。

自分の今の立ち位置的に、色んな戦略が考えられます。売却をして縮小していく戦略。拡大していく戦略。はまたま現状の規模を維持しつつ借入返済を進めていく戦略です。

どの戦略を選んだとしても、その戦略の中でベストは尽くしますが、戦略を選定するにあたって一番の核になるのが、目標キャッシュフローをどこまで得たいのか？ということ、ひいてはその目標とするキャッシュフローがなぜ必要なのか？という根本的な理由です。

目標キャッシュフローを50万円/月におくのか？100万円/月におくのかでとるべき戦略は異なってきます。仮に50万円/月に置くのであれば、現段階で既にクリアしているので、よりリスクのない形で資本構成を変えていくということになります。つまり縮小方向です。

目標キャッシュフローを100万円に置くのであれば、まだその数値には到達していないので、今後不動産投資の規模を拡大していくのか？それとも、既存の借入返済を進めることにより達成するのか？大きく2つの戦略があります。現在、ローン返済だけで、約60万円/月のキャッシュアウトがあるので、この返済がゼロになれば、キャッシュフロー100万円/月を達成することができます。

いずれにしても、僕は今後借入を無造作に増やしていくことはしたくないと思っています。借入を増やすにしても、最大で今の借入規模ぐらいに留めたいと考えています。

不動産投資を始めると目先のキャッシュフローに目がいきがちですが、同じ100万円でも、返済比率60%で自己資本比率がかなり低い状況で達成している数値か、返済比率30%で自己資本比率に余裕がある形で達成している数値かで精神的な余裕は大分異なります。

僕がこの10年間で感じたことは、僕の場合借入規模を無造作に大きくし、返済比率が50%を超えてると精神的圧迫を感じるので、規模拡大をするにしても余裕をもった状況ですべきだということです。

豊かな生活を目標に不動産投資を始めているわけですから、日常生活に影響してしまっては元も子もありません。それはこの３年間で痛感しました。

そうするとおのずと答えは見え始めてきているのですが、今は時間が取れるので、とりこぼしがないか？確認していきたいと思います。