区分所有マンションの積算評価

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不動産投資をしている方であれば必ず考える必要のある積算評価ですが、積算評価の概要については以下記事をご参照してみてください。

積算評価算出方法と金融機関における積算評価の位置づけ

上記記事でも区分マンションの積算評価について触れていますが、今回は金融機関の方から直接お聞きした区分所有マンションの積算評価ついてお伝えしていきたいと思います。

都内区分所有マンションの積算評価は売買価格の半額になることも

区分所有マンションというのは、1棟マンション・アパートと比べ、区分所有者1名あたりに帰属する土地面積がかなり狭くなってしまうため、積算評価が低くなることがほとんどです。

実際に僕が所有している区分所有マンションの積算評価と購入金額との差額について、築年30年超の中古マンションであるため、建物価値が相当程度下落しているので、積算評価の公式に当てはめると当初購入金額より半分以下の金額になってしまっています。

不動産融資において、収益還元法で所有物件及び購入物件の担保価値を計算する金融機関もあれば、積算評価で担保価値を計算する金融機関もあります。

仮に、僕が積算評価で担保価値を計算する金融機関に不動産融資の申請を行った場合、区分マンションだけで見ると債務超過となってしまい、債務超過の状態を改善するためには多額の現預金が必要ということになります。

しかし、投資初期から1棟マンション・アパートを購入するという投資家ばかりではなく、リスクが限定的である区分所有マンション投資から始めてみようという方って多いと思います。実際に僕もそうでした。

投資初期は区分マンションから始めようと考えている方々にとって、この事実は悩ましい点ではありますが、区分マンションの担保価値を不動産投資家にとって有利に計算してくれる金融機関も存在し、今回は有利な計算方法について再度お伝えしたいと思います。

1棟とは異なる区分マンションの積算評価

そこで区分所有マンションの積算評価方法について、ある金融機関から直接お聞きしたことをそのままお伝えしますが、取引事例比較法で積算評価をしているとのことです。

「取引事例比較法」は、周辺の類似物件の直近売買成約事例を基に不動産評価を決めるという手法です。

取引事例比較法であれば、債務超過とならず、むしろローン残債より価値が上昇しているので、所有物件の積算評価がプラスになる不動産投資家の方も多いのではないかと思います。

特にリーマンショック後数年内に都内に区分マンションを購入した方は、少なくとも購入金額ぐらいでは売却することができる方がほとんどだと思います。当初購入金額と現在の価値が同額以上であれば、ローンは着実に減少しているので、資産金額の方が大きくなります。

新たな物件を購入する際は、購入する一棟マンションがどの程度債務超過なのか?という点は考える必要があります。都内23区であれば、その物件単独で見るとフルローン前提で債務超過とみなされる物件が多く、債務超過分を所有物件の積算評価額で補えればよいのですが、所有物件の積算評価額で債務超過を補えなければ購入時頭金をどの程度入れられるのか?という話し合いになるのは必至です。

ただ、区分所有マンションの積算評価を取引事例比較法でしている金融機関が存在すると知れたのは、当時の自分にとってはとても有益な情報でした。皆さんの中にも区分マンションの積算評価が低く不動産投資の規模拡大が難しい状況の方もいらっしゃるかと思いますので、区分マンションの積算評価を取引事例比較法でしてくれる金融機関を上手く活かしてより理想とする規模まで拡大できる体制を整える良いきっかけにしていただければと思います。

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