不動産投資において負けないエリア選びのコツとは？

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2021年11月現在も不動産価格の高止まりが続いており、目線に合う物件を探すのが厳しい状況ですが、毎日物件の検索を続けています。最近はこの物件検索を朝のルーティンに入れるようにしたのですが、単純に楽しいです。

物件検索をしている方は分かると思いますが、ある程度エリア選定をしていないと物件を見切れません。

ということで、不動産投資を始めるにはエリア選びを行う必要があると考えていますが、むやみにエリアを広げるとエリア特性や物件特性を見誤る可能性が高くなり、結果負ける可能性が高くなります。

エリア選びをする上で考えるべきことエリアの対象範囲をどの程度まで広げるのか？何を基準にエリア選びをするのか？ということかと思います。

このエリア選びは不動産投資家ごとの投資方針によって考えが分かれる部分でもあります。

僕個人としては「負けない不動産投資をすること」に重点を置くのであれば、エリアはあまり広げすぎない方が無難だと考えます。

今回は不動産投資におけるエリア選びについて、下記章立てにそって説明していきたいと思います。

不動産投資でエリア選びの範囲を絞るススメ

まず、不動産投資におけるエリア選びの範囲を絞ることを僕は推奨していますが、そう考える理由は、エリアによって賃貸需要が異なり、求められている物件を把握することは時間がかかるためです。

例えば、何かの機械でこのエリアで不動産投資を行うのであれば、50㎡を超える2LDK～3LDKであれば空室が出てもすぐに埋まるといったような情報を得ることが出来るのであれば、エリアを広げることも可能かもしれません。

しかし、不動産の世界はアナログで、同じ駅でも東口と西口で環境が大きく変わり求められる物件が違ったり、北口は人気エリアだけど、南口は治安が悪いので賃貸需要が低い等、機械的に賃貸需要を判定しにくい要素が多くあります。

上記のような細かい住所ごとの賃貸需要というのは、実際にそこに住むか、定期的に現地確認等をして、自分の肌で感じて初めて落とし込むことができます。

そのエリアの賃貸仲介業者にヒアリングをするといったこともできますが、担当者によっても感覚は変わりますし、適当に回答する担当者もいるので、やはり自分の目で見て肌で感じたことを基に意思決定をした方が負けない不動産投資ができると思います。

不動産投資では、安定して入居者を入れることが出来る物件を購入出来れば運営は楽ですし、そういった物件は保有しても良いし、市場価格が高値となったタイミングまで余裕をもって待てるということで、負けることを防ぐことができます。

自分の目で見て肌で感じることが出来るエリアという基準でエリア選びをすると、そこまで範囲を広げることができないことは理解していただけるかと思います。

エリア選びの範囲を絞るメリット

エリアを絞るメリットについては、1章でも触れていますが、そのエリアの細かい賃貸需要や求められている物件タイプを把握しやすくなるので、購入後想定外に空室率が高くなる等の想定とのミスマッチが少なくなるという意味でリスクを下げられます。

また、日々限られたエリアで物件検索をしていると、築年数、構造、駅徒歩、間取り等を聞いただけで、大体の利回りや坪単価のイメージができるようになるので、情報をもらった時に割安なのか？割高なのか？といった判断が早くなり、割安な物件だったのに逃してしまったというチャンスを逃すリスクを低くすることができます。

加えて、エリアを絞れば、それだけ情報量は減るので、物件検索をする時間を削減できるので、サラリーマンとの両立をしやすくなります。

エリア選びの範囲を絞るデメリット

では、エリア選びの範囲を絞るデメリットはどういったものか？

物件を一点集中型で保有していて、そのエリアで大きな天災リスクが発生した時は、全ての物件に被害が出るということもあり得ます。物件のエリアを分散していれば、全ての物件に被害が出る可能性を低くできます。

また、エリア選びの範囲を絞ることは、情報が来ても対応できるエリアが狭くなるということなので、ただでさえ購入できる目線の物件が少ない昨今においては、エリアを狭めることで、より購入できる可能性が低くなります。

エリアを広くしても、そのエリアの情報を詳細に把握できるのであれば、エリアを広げるに越したことはありません。物件情報を見た時に対応できるエリアが広い方が自然と優良物件に出会える確率は上がります。

まとめ

如何でしたでしょうか？

不動産投資のエリア選びを広くする、狭くすることについてメリット・デメリットはありますが、サラリーマンで本業もかかえていて不動産投資にかけれる時間に制限があること、負けない不動産投資をすることに重点を置くことを考えた場合に、僕は不動産投資にエリア選びはある程度絞った方が良いと考えます。

そのエリアの賃貸需要を調べる際に、人口動向であったり、ハザードマップであったり、SUUMOの検索数に対する物件供給数等々を調べる過程を考えると、そこまでエリアは広げられないな、というのがサラリーマンとの両立をしながら感じている部分です。

投資は負けなければ勝ちという格言は好きです。

投資は自己責任と言われていますが、不動産投資も同様です。自分で考えて決断しなければなりません。このあたり意外と甘く見ていて、仲介業者の言葉をうのみにして、失敗するパターンは多くなります。

そうならないためにも、自分で適正な判断を下すためにも、不動産投資のエリア選びは絞った方が良いと考えますが、私見も入っているので、ご参考までにしていただければと思います。