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不動産投資と一括りにされることが多いですが、新築・中古、RC造・鉄骨造・木造、都心・地方、ワンルーム・ファミリータイプ、住居・店舗・倉庫等々、投資対象の不動産を挙げると多くの種類があります。
どれを選べば成功するということではなく、自分の投資方針、また不動産を購入するエリアの需要等により、購入するべき不動産にタイプは異なります。
その中でも、ワンルームとファミリータイプの違いについて聞かれる機会がよくあるため、今回はファミリータイプの区分マンションとワンルーム1棟マンションの運営経験を通じて当方が感じた違いを中心に実際の経験も交えながらお伝えしたいと思います。
■金額規模の違い
まず、ワンルームとファミリータイプの定義からですが、ワンルームは単身用マンション・アパート、ファミリータイプは2人以上で住める家族用マンション・アパートというイメージでいます。
従い、少なくとも賃貸面積は“ファミリータイプ＞ワンルーム”ということが言えるため、同じエリアという前提下では、必然的に購入価格も“ファミリータイプ＞ワンルーム”ということになります。
まだ不動産投資の世界に足を踏み入れたことのない初心者の方にとって、4桁万円単位のローンを背負うのは怖いと感じる方が多いかもしれません。
そういった意味で、最初は小さくはじめた方が良いと考えますが、その点ワンルーム投資の方が金額が低く、もし投資失敗となっても損失額は小さいのは利点だと考えます。
例えば、私が約9年前に購入したファミリータイプ区分マンションは当時3,000万円弱しました。月々のローン返済額は9万円程でしたが、入居者入居中の持ち出しはないものの、空室時は自分でローン返済をすることになります。
一方、その当時同じエリアで同じ築年数のワンルームマンションを購入していた場合は、1,500万円程度だったため、月々のローン返済額は4.5万円程度となり、金銭的にも精神的も負担は大分減ります。
投資の世界では負けないことが第一です。また、負けても最小にするという考え方は大事だと考えています。そういった意味では、ワンルームマンションはより初心者向けだと言えます。
■平均入居期間と入居者募集の優位性
不動産投資は購入して終わりではなく、その後の運営がかなり重要です。
運営の最重要課題として、空室対策が挙げられますが、ワンルームとファミリータイプでは、平均入居期間や入居者募集を行う客付け仲介会社の反応が異なります。
まず平均入居期間については、長ければ長い程空室率は下がるわけですが、一般的にはワンルームよりファミリータイプの方が長いと言われており、これは事実だと自分の運営経験から感じます。
オーナーチェンジで購入したファミリータイプマンションで、10年以上入居し続けてくれている物件もあるほどで、ファミリータイプは成約となると、長くなる傾向があります。ただし、短期間で退去してしまう入居者もいたので、全てではないという認識を持ち、あくまで平均では長くなる傾向があるという程度に考えるべきでしょう。
ワンルームも、長く住んでいただいている方もいるのですが、短期で退去してしまう方が相対的に多いため、平均入居期間はファミリータイプより短くなる傾向があると経験から感じます。
また、入居者募集についてですが、客付け仲介会社が受領できる仲介手数料は家賃の金額をもとに決まります。従い、家賃が高い物件であるほど、彼らのモチベーションは上がります。
その点、ファミリータイプの家賃の方がワンルームより高い傾向のため、ファミリータイプの方が彼らの客付けモチベーションを上げることが出来ます。
ただし、ワンルームといっても、家賃が高い物件もあるので一概に言えませんが、現在の賃貸市場の流れとして、入居者から受領する仲介手数料(家賃1か月分)と大家から受領する広告費(家賃1か月～2か月が一般的)の合計金額が10万円以上でないと、頑張って客付けしてくれないという業者も出始めているので、それを満たせるワンルームであれば、大きな問題はないと思います。
また、ファミリータイプで敷金・礼金ゼロゼロというのは東京ではまだあまり見ませんが、ワンルームでは敷金・礼金ゼロゼロという情報は良く見ます。そういったエリアでのワンルーム投資は賃貸の競合が比較的激しいエリアではありますが、利回りが高い物件がそういったエリアである傾向があります。
■物件売却時の流動性
出口戦略を考えるうえで、重要なのはずばり購入者がローン付けをしやすい物件か否か？ということです。
ワンルームは、金額が小さいので、ローンがつきやすく、流動性が高いため、仮に運営が厳しくなり売却したいとなったとしても、すぐに換金しやすいという利点があります。一方、ワンルームを購入する時に買い手が組むローンは投資ローンというローンが一般的です。住宅ローンでワンルーム購入するのは難しいです。
一方、ファミリータイプはワンルームと比べ、金額が高く、ローンが相対的につきにくいため、ワンルームと比べると流動性は低くなります。ただし、ファミリータイプといっても、上から下まであり、3,000万円以下程度の物件であれば、どの時代でもある程度の流動性は維持されやすいと言われています。
また、ファミリータイプ区分マンションを購入する時に買い手が組むローンは投資ローンだけでなく、住宅ローンも利用可能です。従って、そこに住む実需層に売却することもできるため、潜在的な買い手はより多くなります。
今回はワンルームとファミリータイプの違いについてお伝えしましたが、どちらが正解ということは言えないということが分かっていただけたかと思います。自分の投資方針や物件を購入するエリア等を鑑み、負けない投資ができる選択をしていただければと思います。
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