資産額_5年で5億円、10年で10億円を達成する戦略

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僕は10年後2034年時に資産10億円、手残りキャッシュフロー2,400万円/年を目指しているという趣旨のことをこの記事の前に更新したブログでお伝えしましたが、では、どのようにして達成するのか？ここが現実的なものでないと実現が難しくなります。

10年後に資産10億円を達成するには物件を購入して売却して現金化して現金を増やしていって、更に大きな物件で融資を受けて保有して売却していくというプロセスを繰り返す必要があります。

この点、僕にとってはパラダイムシフトでした。

僕の今までの考え方は一旦購入した不動産はせっかく得られた所有権なので、可能な限り保有し続けるというのが基本スタイルでした。

が、資産10億円というと、自分のキャッシュだけではどうこうできない方が大半で、金融機関からの融資が必須になり、金融機関がどのように見ているのか？という点を理解して動く必要があります。

例えば、3,000万円の区分マンションを購入した場合で、年間キャッシュフローは100万円でているとします。（今の市況で3,000万円の区分でこれだけ大きなキャッシュフローは出ないとは思いますが、あくまで例です）

そして、フルローンで購入したとします。

その場合、3,000万円の区分を今すぐに売っても最低でも3,000万円では売却できるだろうという市況であれば、実勢価格ベースでは債務超過には陥っていません。

しかし、銀行は積算評価という評価方法で不動産を評価する傾向があり、通常実勢価格の6割～7割まで評価が落ちます。

そうなると、ローンに対して積算評価ベースの不動産価格は低いことから、金融機関からは債務超過とみなされ、融資が出にくくなります。

しかし、5年後にその区分マンションを売却して、ローン金額よりも大きな売却代金となった場合は、現金はそのままの価値で評価してくれるので、資産超過の状況となり、金融機関からの評価はあがります。

そして、その資産超過の状況でその増えた現金を頭金として活用して、更に大きな不動産を購入していくというプロセスを経ていくことが資産拡大をしていく王道のプロセスになっていきます。

僕の場合、いきなり中古RCという難易度の高い物件を購入したこともあり、経験としては中程度のレベルだと思うものの、初心に返り、新築木造1,2棟を購入するというステージから始めていくことで今は考えています。

10年というと長いように思いますが、意外とすぐに過ぎるという感覚を最近は感じるので、最良願望を明確にして、そこに至るまでのプロセスも明確にした上で無駄の少ない道を今度は歩んでいきたいと思います。そして、その過程で学んだこと、経験したことを社会に還元していくことも僕の最良願望に１つではあります。