僕は2011年11月30日に最初の物件を購入し、大家デビューをしたので、丸10年が経とうとしています。良い区切りですので、今までの振り返り、現時点の今後の目標について、プロフィールの1つとして残しておきたいと思います。
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大家を始めたきっかけ
僕が大家になった時は2011年は3.11に東日本大震災があり、たくさんの方が被害に遭い、人生について深く考えさせれた方も多かったかと思いますが、僕もその1人でした。
今のままサラリーマン生活をおくっていて本当に幸せになれるのか？自分自身で納得できる人生を送れるようになるのか？
普段からこういったことは考えていたものの、こういった大震災が起こり、より深く考えていたのが2011年だったと記憶しています。
特に僕の場合は、最初は商社で営業になりたくて入社したのが、ずっと経理畑で働いていたので、それに対して不満もありました。とこれは、今となっては良かったと思っていますけど。
その当時は今よりも独立心が強く、起業したいという思いを持っていました。ただ、だからと言って、いきなりゼロからビジネスを作り出す度胸や勇気、能力もなく、まずはある程度少しでも良いから他の柱となってくれる給与所得以外の所得を作り出そうというのが僕のテーマでした。
そして、2011年は色々と本を読み漁っていた年でしたが、不動産投資だ！と思い、周りに誰か知っている人がいないか聞きまくっていました。
ですが、25歳という投資家としてはかなり若い年齢で不動産投資をやっている人がいる訳もなく、聞ける相手がいないということに困っていたのですが、ある時、その当時通っていた社外のビジネススクールで会った友人が不動産投資をやっている、紹介できる人もいるということで、不動産コンサルをやっている方を紹介してもらってからが全ての始まりでした。
そして、投資の勧誘を受けました。今までローンを背負ったことがない僕にとっては、かなり大きな金額だったので、かなり悩みました。悩みに悩みまくり、後にも先にもその時にしか経験したことのない血尿まで出ました。
そして、下した決断は投資実行でした。
そこから1,2か月はかなり忙しかったのを覚えていますが、最初はとにかく不安だらけでした。でも、それと同時に大きな希望が生まれました。
購入直後いきなりトラブル
当時購入した5戸の区分所有マンションは全てオーナーチェンジで購入したもので、最初から家賃が入ってくる物件しかなかったので、最初から苦労したことはありませんでした。
しかし、購入直後にいきなりトラブルが起きました。
それが、購入した1戸の修繕積立金が購入直後に2倍になってしまうという事件です。
その後の調査で、修繕積立金が2倍になってしまうことを売主は確実に知っていて、それを告知せずに売りつけたというのが結論でした。初期にしていきなり不動産投資の怖さを実感したわけですが、運営自体は初期から今までどちらといえば順調に推移しています。
大家業について思うこと
既に30回以上の空室対策をしていますが、3か月半というのが最長の空室期間です。
それは、最寄駅から徒歩5分圏内というルールを守っているからということと、空室が出た都度地場の業者にマイソクを配って、自分で宣伝しているというスタイルが効果を生んでいるのかなと勝手に思っています。
というのが、今までの簡単な経験談ですが、その時その時はかなり苦労したり悩んでいたことはありました。でも、一旦解決すると喉元過ぎれば熱さを忘れるという感じで、普通に戻ります。
そんなこんなで最初は躓いたことが多くありましたが、2013年～2014年での2年間海外駐在を経験しながらも、致命傷になるような失敗は今のところしていません。
2018年、プロパティマネジメント㈱上村友弥という人物に手付金を持ち逃げされましたが、それも吸収できる範囲内ではあり、今となっては過去のこととして普通に話せる状態になっています。
10年近く不動産投資の世界で生きてきて現時点で思うことは、やることをきっちりやっていけば、勝ち抜いていける可能性が高い事業だということです。
世の中の新規事業の1/3が、3年以内に廃業に追い込まれるということがいわれている中、僕は25歳で始め、しかもその当時不動産についてほぼ知らない状況だったにも拘わらず、ほぼ10年大家として活動できています。
ただ、意外とそのやるべきことをやっていない方が多いというのも大家の世界なのかなとも思います。
自分の物件に空室が出たら、早く募集を開始する、自分自身で顔を合わせて募集依頼をする、マンションのエントランスを綺麗にしておく、入居者の修繕依頼には早めに対応をする等々、挙げたらキリがないですが、一般的に考えて常識的だと思うことを着実にやっている方が少ないということなんです。
なぜそんなことになってしまうのか？ということなんですが、おそらく、甘さを持っている人が多いのかなと。不動産投資は不労所得ということで、楽して儲けるというマインドを持っている方が多く、自分以外の第三者に全て任せてしまって、その結果さんざんな結果になってしまうという類の失敗は多い印象です。
ある程度の経験値を持っている投資家が、自分でも自主管理できるけど、あえて自動化するために管理会社に委託しているケースと、全くの初心者で何も分からない投資家が管理委託をしているケースでは大分状況が違います。
また、不動産投資では、賃貸経営だけではなく、購入や売却というプロセスもあり、色々な視点で物事を考える必要があります。
最初から良い業者とお付き合いできれば良いですが、業者任せになると運に任せることになり、危険です。やはり、最終的には自分の身は自分で守らなければいけません。
物事は始めるときは常に最悪のシナリオを考えておくべきだと思います。
そういった意味だと、不動産投資の最悪のシナリオは自己破産になります。
最悪はこうなってしまうんだという意識がある方とない方では、不動産投資にかける覚悟は違ってきます。自分が自己破産なんてなる訳がないという甘さを持っている方が多いからこそ、頑張らない方が多いんだと個人的には思います。
まあ、その分頑張って動いている大家は結果が出やすいので、僕にとっては良いことでもあるとは思っていますが。
今後の構想について
そして、現時点で考えている今後に向けての話を最後にしていきたいと思います。
僕が25歳で不動産投資を始めて、その時に描いていた35歳と今自分が約1年後に控えている35歳で見えていることを比較すると、思ったようになっていないことが多いと正直思います。
例えば、不動産投資から得られるキャッシュフローについて、他の不動産投資かの方の水準と比べると、悪くはないですが、25歳の時に求めていたような数値にはなっていません。
それは、不動産投資は思ったより甘くはないということなんだと思います。
25歳の時に読んだ本は成功事例しかなく、100万円/月のキャッシュフローを達成したという類の本が多くあったので、簡単に達成できるものだと思っていました。
しかし、実際は月間50万円のレベルでさえ到達するのは難しく、少なくとも同時期に始めた周りの若手不動産投資家の方で達成している人はいません。
それは、その成功した方々が不動産を購入した時期と僕たちが不動産を購入した時期でマーケットが異なっており、かつ、昔の方が参入者が少ないということもあり、リーマンショック直後の方が良い条件の物件が多かったということは言えるのかなと思います。
そんな甘くない世界の中で、まずは負けない体制を築き上げるというのが目下の僕の目標であったのですが、現状はその体制が築けており、今後どういった不動産を保有していくのか？が自分が理想とする未来を実現できるか否かに大きく影響していくだろうと考えています。
ちなみに、負けない状況というのは、所有物件をいつ売却しても、残債よりも高く売れる状況に持ち込むことです。
現在所有している区分3戸は、今の市況ではほぼほぼ負けることはありません。加えて1戸は全額返済しているため、区分についての心配はほぼありません。
また、2018年春に購入した1棟についても、当初借入の1/3程度を繰上返済しており、現時点の残債よりも売却価格が低くなる可能性は低い状況であるため、所有している不動産で負ける可能性は低い状況に持ち込めています。
2018年に2億円近い物件を購入しましたが、これだけ大きな物件を所有したことによって、大家としての経験値が格段に上がりました。
ワンルーム24戸の1棟を購入すると、空室も年に数回ありますし、区分マンションの運営だけでは考えなかったことを考えるようになります。主に空室対策について考えることが多いですが、この苦境の中で実感したことや、勉強したことは、必ず後の賃貸経営に活きていくと思っています。
10年後には、自分が考える快適生活に必要な50万円/月の1.5倍である75万円/月以上を不動産からのキャッシュフローだけで得ている状況でありたいないと考えているところです。ただ、所有する不動産は、生涯保有出来る立地でという条件にしており、利回り低めの安定運用ができる前提となっているため、簡単に達成できる目標ではありません。
加えて、FXトレードからの収益も得ている状況を目指していますが、こちらは目下スキルを磨いているところです。
もし上記目標を達成できたとしても、だらだら過ごすのではなく、必ず仕事は続けます。ただ、お金のためではなく、自分の大好きな分野で、お客さんに本当に役立つような不動産業及び資産運用のコンサルティング業に従事したいと考えています。そういった将来をイメージするとワクワクします。
このワクワク感を忘れずに、将来に希望を持ち、今の日々を堅実に過ごしていきたいと思います。
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