民泊運営をするために必須となる民泊運営代行の実態

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現在はコロナ過ということで民泊運営は厳しい状況ではありますが、将来に向けた布石投資という観点で、実際の民泊運営経験から、民泊運営代行の実態について状況を共有していきたいと思います。

民泊運営を行う場合、民泊は1日単位で部屋を賃借するので、清掃や連絡等の業務負荷がかかります。

普通の日常生活をおくりつつ、民泊運営にかかる業務をこなすのは至難の業で、民泊運営代行なしでは運用は難しいと思います。僕は自主管理で運営していた時もあったので、その困難は重々把握しているつもりです。

そこで、民泊運営を検討するにあたり民泊運営の代行を考える必要があるのですが、今回は過去3年程度の民泊運営を通じて感じた民泊運営代行の実態について、実例を交えてお伝えしたいと思います。

民泊運営代行の質は会社によって差が大きい

民泊運営代行で求められる基本作業は、メール代行と清掃代行です。これ以外には、電話対応、トラブル対応等受託している会社もありますが、メール代行及び清掃代行以外はオプション料として別料金設定している民泊運営代行もあります。

また、全ての作業を代行可能な民泊運営代行もあれば、メール代行のみ、清掃代行のみというように何かに特化した民泊運営代行もあります。僕は運営初期の頃は、メール代行のみの会社にメールやり取りを外注し、清掃代行のみの会社に清掃を外注していた時期もありました。ただし、一部分で委託を受けると利益があまりとれないことから、全部委託しか受け付けないという民泊運営代行も存在します。

それと、民泊運営代行の特徴としては少人数の会社もあり、会社によって運営代行の質が大きく異なる点です。

１人～３人ぐらいでメール代行を回し、清掃は外部に委託して管理をしているという形で運営代行業務を回していることが多いです。

小規模な民泊運営代行の難点は、定例業務以外のトラブル発生時の対応力の低さです。

例えば、僕が民泊運営していた部屋の近くにある橋を補修工事するという連絡が、区役所よりその部屋のオーナーに入ったのですが、区役所の担当者より室内の写真を撮りたいと言われ、その後部屋のオーナーから、民泊運営代行の社長へ連絡をしました。

しかし、２週間待っても、３週間待っても連絡が来ないので、しびれをきらして部屋のオーナーが僕に連絡をしてきました。

僕から民泊運営代行の社長に連絡をしたところ、清掃の作業員がアップアップで、写真撮影のために時間を作れない。
また、その社長自身も今は新規の民泊案件で沖縄にいるため対応が出来ないということで時間が経ってしまったとのことでした。

この民泊運営代行は手数料が安めで、メール代行や清掃代行といった定例の業務は問題なくこなしてくれていました。
しかし、このような定例外業務が起きると、僕がフォローして対応する必要があることもありました。これは人数が少なく、零細会社であるために起こってしまうことです。

ワンマン経営の民泊運営代行もある

また、上記の話にも関連しますが、これらの民泊運営代行はワンマン経営のケースもあります。

僕が民泊運営代行の委託をしていた社長は、ビジネス経験も豊富で能力がある方でしたが、それ以外のスタッフは日本語を完璧に理解できない中国人や韓国人、また電話に出てくれない日本人のスタッフ等、一般の上場企業で働いている方と比べると、見劣りしてしまうスタッフが多いという感覚を持っていました。

従い、本当に重要な話はまずその社長にして、その後民泊運営代行の社内で指示をしてもらうという形が、問題解決の一番早い流れとなっていました。その社長さんにもし何かあった場合は、経営が成り立たなくなる可能性がある民泊運営代行もあるので、そこは注意するようにして下さい。

民泊運営代行を100%信頼することは危険

最後に、民泊運営代行に完全委託することを考えている方もいらっしゃるかと思いますが、ある程度大きい民泊運営代行に委託をする場合は、信用できるかもしれません。

以前ホスティーという会社にメール代行のみ依頼をしていましたが、しっかりした対応をしていただきました。ただし、しっかり対応いただく分、管理手数料が高めでした。

僕は、早めに初期投資を回収したかったので、業務の信用性は定かではないけど、管理手数料が低めの小さい民泊運営代行に完全委託していました。

管理手数料が安い民泊運営代行はトラブル対応力が低く、ある程度自分自身でフォローしていく必要はあります。例えば、ゲストからのメールに対して１日経過しても返信していない、ゲストに対してレビューを書かないため、ゲストから宿泊した部屋のレビューも残してもらえず、部屋のレビューがたまっていかない等々、やるべきことが出来ないスタッフが多かったのは事実です。

しかし、最初は寛容な心をもってフォローしていき、その都度うるさく注意していけば、対応いただけるようにはなりますので、気長に教育していく気概を持つことは必要です。そこは運営者の考えによりけりです。

僕の場合、当時(2016年～2018年)はいつ法規制が変わるかどうか分からない環境下、出来る限り初期投資を回収して、リスクフリーにすることが最重要だと考えていたので、自分が少し苦労しても致し方ないというスタイルで運営に臨んでいました。

民泊運営代行は複数社ありますので、民泊運営代行を選ぶ際に参考にしていただければと思います。