認知度が高いエリアと投資適格エリア

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不動産投資において投資するエリアは非常に重要なのは皆さんご存知の通りですが、まずはみんなが知っているような、認知度が高いエリアへの投資から検討する人が多いと思います。

あとは、自分が知っているエリアにはバイアスがかかるので、自分の知っている駅が最寄り駅だと親近感が湧き、購入ありきで考えてしまうということもあるあるです。

僕も今も含め、投資を検討するエリアとしては誰もが知っているようなエリアで投資を検討してしまいがちです。でも、実際にそのエリアの物件情報をみて、土地から新築する試算をたてたり、中古物件を購入して、相場の家賃で貸し出して運用していくことを考えると、キャッシュフローが乏しく、投資として見合わないということがほとんどではあります。

もちろん、利回りだけで判断するわけでもなく、そのエリアの賃貸需要も見て考えるので、キャッシュフローがでないから即アウトというわけでもないですが、一般的には認知度が高いエリアは地価が高くなってしまっていることが多く、投資をしたとしても、相当な頭金を入れない限り、月々のキャッシュフローが回っていかないことが多いです。

というわけで、今はそこまで認知度が高くなく、将来的に伸びていく先見性をもって、エリアを選定していくという視点も重要です。

その視点で自分が住んでいる近隣のエリアであるものの、今まであまり見ていなかったエリアも投資対象として毎朝の物件検索対象に含めています。

そういったエリアの物件を既に認知度が高いエリアの物件と比べると、バーゲンセールと思えるぐらい価格が安いことに驚かされます。それでいて、意外と東京に近い、東京にすぐに出れるという利便性があるエリアもあります。

東京から〇〇分ということだけが価格形成の基盤になっていないからこういった歪みが生じているのだと思いますが、やけどしない程度の規模で投資を行い、10年スパンぐらいで考えて、10年後になったら売却することも検討するという手法はありだとは思います。

どちらにしても、今もこれからも昔のような二桁の表面利回りはもう出てこないでしょうから(投資適格エリアで)、そのベースで考えていく必要があるかと。無理しすぎると10年レベルで考えると、金利が相当上昇している可能性もあるので、財務的に余裕をもっての投資を行うことも重要だとは思います。