賃貸管理会社を変更する際の注意点！

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空室対策に悩んでいる大家の方は多いですが、空室対策というと客付業者への広告費を上げたり、室内の設備を充実させることをまず先に考える方が多いかと思います。

物件自体のバリューアップを図ると同時に、物件の募集力を上げることはもちろん空室対策の大きな戦略になりますが、管理会社を変更するということも大きな空室対策になり得ます。

特に今の管理会社が空室の募集活動をほぼしてくれない、入居者の緊急対応を迅速に進めてくれない等々、不満を抱えている大家は、管理会社を変えることによって入居者の入居期間が長期化し、入居率も劇的に上がることもあります。

ただし、管理会社は簡単に変えられるものではないので、慎重に判断する必要があります。今回は管理会社変更に当たって考えるべきことをお伝えしたいと思います。

■管理会社変更も1つの空室対策
物件自体に問題もなく、周辺競合物件よりも明らかにお得な物件なのに、内見や申込が入らないことはありますが、実は管理会社が募集をサボっていることが要因の1つということもあり得ます。

自分で地場の客付け業者に入居者募集のお願いをする前提ならまだ良いのですが、遠隔地の物件を所有している場合、管理会社の募集活動に対する怠慢は大きな問題です。

遠隔地ということで、日々の業務状況は確認できないかもしれませんが、募集をすべき部屋があるのにSUUMO等の賃貸物件サイトの募集がされていない、お願いしたことについて対応がかなり遅い等々、明らかにおかしい場合は管理会社の変更を検討すべきかと思います。

私の知り合い大家で、物件購入後に3か月で24部屋中いきなり6部屋空室が発生したという方がいますが、彼は購入直後に管理委託した会社が怠慢だったことに気付き、すぐに管理会社を変更した途端、すぐに3部屋決まったそうです。

時期や検討に際しては慎重に進めるべきですが、管理会社を変更することも大きな空室対策の1つになり得るという認識は持つようにしましょう。

■管理会社を変更すべき・すべきでない時期
管理会社を変更するにしても、時期は考えるべきです。

特に1月～4月の賃貸の繁忙期は入退去者の入れ替わりが激しく、どこの賃貸管理会社も忙しいので、その時期に変更するというのは逆効果になる可能性もあります。

また、現在家賃滞納を続けている入居者がいる場合で、管理会社に対応してもらっていることがある等、今の管理会社に対応してもらっていることがある場合は、その案件が完了してから変更した方がよろしいかと思います。

逆に、管理会社の変更をすべき時期は閑散期です。7月～8月は全体的に人の動きがほぼない時期ではあるので、この時期は管理会社変更には適している時期です。とは言っても、それまでに検討すべき事項や新たに管理を委託する会社の関係者との面談の時間を考えると、準備は早めに進めるようにしましょう。

■検討に際して留意すべきポイント
検討にあたっては、まずコストを比較しましょう。具体的には以下の費用は比較すべきかと思います。

・賃貸管理手数料(PM)
・建物管理手数料(BM)
・退去立会代行費用
・広告費
・更新時の手数料
・リフォーム費用(自分で業者を手配できるか否かも要確認)

これらのコストが今の管理会社より高ければ検討しないということではなく、トータルで考えて検討を進めていきます。

肝心なのはその管理会社のリーシング力です。

この部分については、1回トライアルで入居者募集を任せてみるというのも1つの手だと思います。例えば、今まで広告費2か月分でしか埋まらなかった部屋を1か月で決めてくれた場合は、その管理会社にリーシング力があると判断できます。

その他にも大家仲間がいれば、意見や情報を聞くということも忘れずにしましょう。管理会社としては管理を取りたいと思って話を進めるので、基本良いことしか言いません。実はダメダメな会社だったということにならないように、ネット検索やそこに管理委託をしている、またはしたことがある方から話を聞くようにできたらベストです。