CF赤字なのに不動産投資をする意味

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昨日記事の代表取締役打診のお断りのお話に関連した話ですが、そもそも月々のキャッシュフローがマイナスなのに、なぜ不動産投資をするのか？という部分は分かりません。

僕の後輩にワンルームマンションを売っている営業マンがいます。

彼曰く、今の不動産価格が高騰している状況下では、キャッシュフローが残るものの方が少ないということです。フルローンで購入して収支がトントンであればまあ良いかというのが今の都内ワンルーム投資の実態らしいのですが、そういう方はなぜ不動産投資をしているのか？

良くある営業トークがローンを全額返済したらその資産が全て自分のものになり、家賃収入がまるまる自分のものになる。将来の年金代わりに考えれば良いというトークです。

それはそれで確かにあるかもしれませんが、例えば30年でローンを組んだ場合、今から30年となると2047年になります。人口動態では東京は今と比べて大きく人口自体は減少していませんが、地域によってはやはり今と比べると下がるという予想を出している区もあります。

でも、これはあくまで予想です。

また、例えば築年数20年の中古ワンルームを購入したとして、30年後は築年数50年となり、家賃は確実に下がります。また、敷金や礼金、空室率もどうなっているかは厳密には分かりません。

なので、僕自身年金代わりという営業トークで、月々のキャッシュフローが赤字なのに購入してしまう方には警笛を鳴らしたいぐらいに思っています。税金対策のために投資をする富裕層は除いて、一般の方がキャッシュフローが赤字なのに購入するのはやはりよくありません。

一番健全なのは、月々キャッシュフローが黒字になる案件を着実に買い増ししていき、その実績を銀行に認められて、大家として評価があり、有利な条件で融資を組んで更に拡大していくということを繰り返していく正のスパイラルです。

銀行も融資審査をする際に、申込者が現在所有している物件が黒字で回っているかどうかは絶対に見てきます。

最初購入した不動産で満足という方であればキャッシュフローが赤字の物件を将来の年金代わりだと思って購入するのは百歩譲って良いのかもしれません。

しかし、将来不動産投資の規模を拡大して、家賃収入だけでも生活していける規模まで持っていきたいと考えている方であれば、その物件にどんなに資産性はあっても、やはり毎月のキャッシュフローは１つの重点ポイントとして考えて欲しいです。そして、赤字のモノには投資しないというのは当たり前にしてほしいです。

今回、違う投資家の方が月々のキャッシュフローが赤字なのにもかかわらず、投資実行してしまっている現状を見て、記事にさせていただきました。おそらく、このブログを見ている方であれば当たり前のようにキャッシュフローを計算して、赤字であれば投資は控えるという流れはあると思いますが、あくまで参考までということで。