サラリーマン不動産投資家の融資戦略

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既にサラリーマンも15年以上やっていますが、早いなーという感覚を持っています。

サラリーマンを継続する場合、不動産投資の規模拡大を進める上で一番の阻害要因は時間がない、平日日中に金融機関と話せる時間が取りにくいという点です。

一方、融資を受けるという意味ではサラリーマン与信を使えるという最大のメリットがあるので、サラリーマンを卒業する前にこの与信を最大限活用していくというのが王道の戦略になります。

では、どのように融資を伸ばしていくのか？
ズバリ現預金を貯めていくことになります。現状融資を受けるにあたっては、自己資金2割は求められるので、例えば10億円の物件を購入するためには2億円がひつようになります。

ということで、単純に考えると2億円＋諸費用＋生活資金があれば、10億円の物件を購入できることになりますが、これが物件を保有している状況だとまた異なる判断になります。

物件を保有している場合、金融機関は積算評価で評価されることが多く、積算評価は実勢価格より低い価格になります。場所によりけりですが、一般的には60%～70%程度になることが多いです。

ということで、物件を保有し続けていくことと、規模拡大していくことは時に二律背反になることもあります。

理想の流れとしては、物件購入　⇒　売却して現金化　⇒　手許現金が増える　⇒　増えた現金を元手により大きな物件を購入　⇒　また売却して現金化というサイクルを繰り返し、規模を大きくしていくことです。

ということなので、僕の場合は、まずは新築木造の購入、その後5年以内に売却というサイクルを繰り返していくことで検討しています。売却前提での物件保有をするとなると消費税の話も考えなければならず、１棟１法人ということも視野に入れています。

少しずつですが１０年後１０億円達成までに向けたロードマップが見えつつあります。
あとは物件購入基準、融資戦略をより精緻なものとして、時間を確保すること。日々の物件検索や物件調査ですね。

なんとか今年中に１棟購入を目指して動いていきたいと思います！